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Compradores de unidades no condomínio YotelPad, em Downtown, assustaram-se com a notícia de que talvez não possam alugar suas unidades por temporada. O YotelPad é o empreendimento pioneiro em Downtown que permite a seus proprietários aluguel sem restrições, dentro da nova onda de investimentos voltados para Airbnb. Uma alteração no código da cidade proibe alugueis por períodos inferiores a 30 dias. A incorporadora já está em contato com as autoridades locais para resolver o problema que, aparentemente, trata-se de um detalhe burocrático temporário.
O YotelPad foi um marco no setor imobiliário da Flórida, ao permitir aluguel sem restrições e garantir, nos primeiros dois anos, retorno esperado de, no mínimo, 8% ao ano. Na prática, o retorno pode chegar a próximo de 10% considerando que a região de Downtown em Miami oferece altas taxas de ocupação. As diárias na região ficam entre US$ 250 e US$ 400 dólares. O histórico de ocupação ainda é desconhecido em Downtown, já que os empreendimentos com este formato são novos e a maioria ainda não foi entregue (YotelPad é o primeiro). Contudo, se tomarmos como base a taxa de ocupação de Orlando, podemos confortavelmente simular o retorno utilizando taxas de ocupação na faixa de 75%.
Após o lançamento do YotelPad, diversos outras construtoras empreenderam na região central de Miami, também com o apelo de aluguel sem restrições, atraindo investidores do mundo todo.
O YotelPad foi um sucesso de vendas. Seus mais de 230 apartamentos foram vendidos em menos de um ano após o groundbreaking (início das construções). Muitos dos compradores são investidores. Alguns compraram diversas unidades.
Por que o condomínio enfrente restrições agora?
Por uma questão técnica, o condomínio está resgistrado como ocupação “residencial e uso”, o que não permite alugueis por menos de 30 dias. O certificado correto seria de condo / hotel. A incorporadora, em carta enviada aos proprietários, disse que se trata de um “assunto técnico que infelizmente leva tempo, mas não é controverso”.
O YotelPad inicialmente tinha sua data de entrega para 2020, porém, com a pandemia, só conseguiu terminar a construção e entregar as chaves há cerca de três semanas e foi aberto ao público em primeiro de junho (2022). Durante este período de construção, a cidade de Miami alterou as regras para empreendimentos de condo-hoteis.
Em um comunicado fornecido ao The Real Deal, o desenvolvedor disse que está trabalhando com seu advogado em Greenberg Traurig e na cidade de Miami para resolver o problema o mais rápido possível.
Segundo o The Real Deal e com base em informações do site do YotelPad, o condomínio já está aceitando estadias de 30 dias a partir de 17 de junho, com tarifas a partir de US$ 214 por noite, de acordo com seu site. As tarifas aumentam a partir de datas posteriores: para o mês de julho, por exemplo, as tarifas por noite começam em US$ 409 para um estúdio e vão até cerca de US$ 1.300 para uma suíte tripla de dois quartos com cama queen-size.
Mercado espera que o certificado seja entregue rápido
É esperado que o condomínio consiga reverter o registro e permitir o aluguel sem restrições conforme proposta inicial. Há diversos empreendimentos dentro deste formato na região central de Miami, os quais poderiam ser impactados negativamente caso este entendimento se consolide, o que não parece razoável.
Sobre a AMG International Realty
A AMG International Realty é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público brasileiro. Caso queira saber mais sobre condomínios que permitem alugueis sem restrições em Miami entre em contato agora mesmo e bata um papo comigo por WhatsApp: +1 305 318 6968 (Heloisa Arazi).
