Imóveis na Flórida voltados para renda com aluguel são um dos investimentos globais mais desejados do mundo. Há duas modalidades principais: 1 – curto prazo (Ex.: Airbnb) e 2 – longo prazo. No artigo “Como calcular o ROI de uma propriedade para Airbnb em Miami“, mostramos o cálculo detalhado para a primeira modalidade de investimento (curto prazo). Desta vez, neste artigo, abordaremos a segunda modalidade, ou seja, imóveis voltados para alugueis de longo prazo.
Se você pensa em investir na Flórida, é fundamental ler este artigo até o final e compreender o funcionamento e comportamento do mercado no que diz respeito aos contratos de longo prazo em alugueis.
Curto Prazo Vs. Longo Prazo: Qual a diferença?
Os imóveis voltados para aluguel a curto prazo são geralmente destinados a turistas e viajantes de negócios. Na Flórida esta modalidade é muito procurada, já que permite ao proprietário usufruir do imóvel nas férias (ou qualquer outro período do ano) e alugá-lo quando não estiver usando.
Já os imóveis voltados para longo prazo exigem contratos de duração maiores que, geralmente, são de no mínimo 1 (um) ano na Flórida.
São, portanto, imóveis destinados a um público que busca estabelecer residência (geralmente famílias).
Apesar de imóveis voltados para aluguel de curto prazo serem a “bola da vez” na Flórida, há também ótimas opções de investimento, com excelente retorno, na modalidade de longo prazo.
Cuidado ao comparar rendimentos de longo prazo entre Brasil e EUA!
É praxe no Brasil julgarmos que um bom retorno de aluguel em contratos de longo prazo fica entre 0,4% e 0,5% ao mês.
De acordo com a tabela FipeZap, em abril de 2024, o retorno médio do aluguel residencial de longo prazo dos apartamentos de um dormitório no Brasil ficou em 6,57% ao ano, ou seja, 0,54% ao mês.
Este retorno tende a ser menor para apartamentos com mais quartos, de modo que é consenso no mercado brasileiro que a faixa aceitável seria entre 0,4% a 0,6%, considerando aqui também os imóveis comerciais. Veja também: Qual o tamanho ideal de apartamento para investir na Flórida?
Neste sentido, muitos podem julgar que qualquer retorno abaixo desta faixa não seria interessante.
Esta é uma análise limitada, especialmente quando comparamos com investimentos internacionais, em economias consolidadas e com moeda forte. Outros fatores devem ser analisados.
Se analisarmos somente o indicador “renda / valor investido”, raramente chegaremos a 0,5% ao mês nos imóveis dos Estados Unidos. Isso significa que investir no Brasil é melhor do que investir nos EUA?
Se a resposta a esta pergunta fosse “Sim”, seria dificil explicar por que os brasileiros, entre eles grandes investidores, ocupam o topo da lista entre estrangeiros que mais compram na Flórida por anos consecutivos.
E não são apenas brasileiros! O mundo todo adquire imóveis na Flórida.
Estariam todos estes investidores tomando decisões financeiras erradas? É claro que não!
Quando apresento oportunidades de investimento na Flórida em meu perfil no Instagram, ou em minha newsletter mensal (clique aqui para se inscrever), é comum, e perfeitamente compreensível, que o investidor brasileiro questione o rendimento mensal com base na simples conta “renda / valor investido”.
Esta análise deixa de fora os principais fatores que tornam o investimento no exterior consideravelmente mais promissor do que no Brasil. Vamos citar alguns? Seguem:
- Potencial de valorização na Flórida: Aproximadamente 10% ao ano
- Desvalorização do Real: O Real é uma das moedas que mais se desvaloriza no mundo, o que por si só já deixaria qualquer retorno de aluguel em reais abaixo de retornos em dolar.
- Dolarização do Patrimônio: Ao investir em um imóvel na Flórida você estará atrelando parte de seu patrimônio a uma moeda / economia forte e minimizando a exposição aos riscos políticos e econômicos do Brasil.
E há um outro fator que poucas pessoas percebem na comparação entre as duas economias (Brasil e EUA).
Os juros brasileiros estão entre os maiores do mundo. De outro lado, os juros americanos estão entre os mais baixos do mundo.
Para compreender se um investimento é bom ou ruim em uma determinada economia, é fundamental considerar a Taxa Básica de Juros da respectiva economia.
Este tema é um pouco mais técnico, porém fiz questão de detalhar neste artigo, no próximo tópico:
O impacto da Taxa Básica de Juros na comparação entre os retornos Brasil Vs. EUA para aluguel de longo prazo
A taxa básica de juros de um país é um guia (benchmark) para os demais investimentos.
No Brasil, essa taxa é chamada de Selic e é definida pelo Banco Central. Ela influencia todas as outras taxas de juros como empréstimos e também aplicações financeiras, já que impacta diretamente o CDI.
Da mesma forma, os EUA tem a sua Taxa Básica de Juros determinada pelo FED (Banco Central Americano). Ela influencia o rendimento dos chamados Bonds, que são títulos emitidos pelo governo ou por empresas. Os títulos do governo americano, conhecidos como Treasuries, são considerados os de menor risco no mundo.
O retorno sobre o aluguel de um imóvel também sofre influência da Taxa Básica de Juros do país. Geralmente, este retorno acompanha a taxa de juros, já que a renda com aluguel é percebida também como uma forma de renda passiva, assim como os títulos e aplicações em fundos de baixo risco.
O mesmo índice FipeZap citado anteriormente, que traz uma taxa de retorno de 6,54% ao ano para imóveis de 1 dormitório no Brasil, também traz uma Taxa de Juros Real (descontada a inflação) de 6,41%. Os valores são muito próximos.
Esta paridade também acontece nos EUA!
Não é possível, portanto, comparar o retorno de aluguel no Brasil com os dos EUA. As taxas de juros destas duas economias são bem diferentes. Enquanto os EUA trazem uma das menores taxas do mundo, o Brasil tem uma das maiores.
É natural, portanto, que o retorno sobre aluguel nos EUA seja menor do que aquele experimentado no Brasil.
O Brasil traz riscos e incerterzas que não fazem parte da economia americana. É razoável, desta forma, que o mercado exija retornos maiores para compensar estes riscos no Brasil.
Logo, analisar apenas o indicador “renda / valor investido” é fechar os olhos para todos os riscos e incertezas político-econômicas que a economia brasileira traz. Como já mencionado, há outros fatores que, ao serem analisados em uma perspectiva macro, fazem do investimento internacional uma opção consideravelmente mais interessante.
Alavancagem imobiliária
Os juros baixos americanos trazem uma enorme vantagem para o investidor global.
É possível alavancar o patrimônio aproveitando o acesso ao crédito habitacional barato americano.
No artigo Como Alavancar Seu Patrimônio na Flórida explico em detalhes a estratégia que os grandes investidores globais adotam para multiplicar seus patrimônios.
Sobre a AMG International Realty
A AMG International Realty é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público estrangeiro. Caso queira saber mais sobre oportunidades de investimento em Miami, Orlando e cidades nos arredores, entre em contato agora mesmo e converse comigo por WhatsApp: +1 305 761 2655 (Heloisa Arazi).
