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O mercado imobiliário de Miami é um dos mais promissores do mundo para quem busca realizar um sólido investimento em moeda forte e com alto retorno esperado. Uma dúvida frequente, no entanto, especialmente para o comprador iniciante, é definir qual o tamanho ideal do imóvel para investir. Miami oferece uma diversidade de opções, desde estúdios a amplas residências com diversos quartos. Afinal, quantos quartos deve ter um imóvel em Miami para ser um bom investimento?
Neste artigo trazemos um relatório do primeiro trimestre de 2024, recentemente publicado pela Brown Harris Stevens, com dados relevantes sobre os principais bairros de Miami.
Foram analisados os bairros de South of Fifth, Miami Beach, North Beach, Bal Harbour, Sunny Isles, Key Biscayne, Surfside Condos, Bay Harbor Islands, Indian Creek, Brickell, Downtown Miami, Edgewater, Aventura, Coconut Grove, Coral Gables, Pinecrest, Ponce Davis, High Pines e Palmetto Bay.
Maior Market Share
No segmento de “condos” (apartamentos), as unidades de 2 quartos foram as que apresentaram maior volume de vendas em dólar (market share) para o primeiro trimestre.
Apenas o bairro de Miami Beach foi exceção, onde apartamentos de 1 dormitório obtiveram maior market share.
Apesar de o segmento de 2 quartos apresentar maior market share, isso não significa que outros formatos de apartamentos não tenham liquidez ou deixem de ser excelentes investimentos.
Em Brickell, por exemplo, enquanto os apartamentos de 2 dormitórios ocuparam 43,9% do mercado, as unidades de 1 dormitório vieram logo em seguida, com 36% do market share, o que representa também ótima liquidez.
Em Edgewater, bairro central de Miami que ganha cada vez mais destaque entre investidores globais, houve praticamente um empate técnico. Apartamentos de 2 dormitórios ficaram com 36,4% do mercado no primeiro trimestre, enquanto que os de 1 dormitório ocuparam 33%, na segunda posição.
Em Pinecrest, houve também empate de 33% para 1 e 2 dormitórios.
Casas unifamiliares (Single Family Homes)
O relatório também traz estatísticas do segmento de Casas Unifamiliares, ou seja, casas residenciais padrão e não geminadas.
Neste segmento é natural que as estatísticas mudem, já que, dentre os bairros analisados, este tipo de residência é consideravelmente exclusiva e com preços mais altos, para um público diferenciado.
Miami é uma cidade onde o inventário de imóveis é, predominantemente, integrado por prédios de apartamentos. Casas residenciais nos bairros analisados geralmentre são voltadas a públicos high-end que, naturalmente, preferem imóveis com maior quantidade de quartos.
Para Single Family Homes, os bairros de Miami Beach, Coconut Grove e Coral Gables, tiveram, como maior Market Share, residências de 5, 4 e 3 quartos, respectivamente. Os demais bairros não foram analisados neste segmento ou trouxeram dados parciais.
Retorno sobre o aluguel
Outro aspecto que deve ser considerado no investimento não é apenas a liquidez, isoladamente.
Imóveis em Miami são atrativos para investidores por conta do Retorno Esperado no aluguel (ROI).
É claro que a tendência é que o alto retorno de um tipo de imóvel esteja relacionado com o seu market share, ou seja, se apartamentos de 2 dormitórios oferecem maior retorno esperado, é de se presumir que também seriam os mais demandados e, consequentemente, os responsáveis por maior market share.
Contudo, um estúdio ou apartamento de 1 dormitório na região de Brickell ou outra região com alto fluxo de turistas em Miami podem trazer retornos muito interessantes para investidores. Há vários fatores em consideração, como: localização, infra-estrutura no condomínio, qual o andar e também fatores subjetivos e pessoais, como detalharemos no próximo tópico
Uso próprio
Outro fator muito importante na decisão de investir é o objetivo da compra.
Grande parte dos investidores, ao optar por comprar em Miami, também quere usufruir do imóvel nas férias e curtir o exclusivo estilo de vida a beira-mar da Flórida.
Por este motivo, os chamados imóveis STR, abreviação para “short term rental” (aluguel de curto prazo) são os mais procurados.
Os imóveis STR são aqueles que permitem a prática de aluguel por curtas temporadas, sem restrição de período. Desta forma, o proprietário pode usar o imóvel nas férias, ou qualquer outro período, e alugar o restante do ano, obtendo renda em dólar.
Neste caso, os fatores pessoais de cada proprietário também devem ser levados em consideração.
Veja neste artigo: 5 imóveis em Brickell que permitem Airbnb
Investimento inicial
Outro fator a ser considerado é o investimento inicial.
É natural que o investidor iniciante no mercado de Miami queira primeiro entender o mercado antes de desembolsar um valor maior. Neste aspecto, estúdios e apartamentos de 1 dormitório podem ser uma excelente opção.
Miami é diferente de outros mercados da Flórida
Por fim, é importante frisar que o relatório traz informações de Miami, um mercado com características próprias e que difere substancialmente das demais cidades da Flórida.
Em Orlando, por exemplo, casas maiores, acima de 4 quartos, trazem retorno esperado maior.
O público para as chamadas Vacation Homes (casas de temporada), que são casas amplas dentro de condomínios com total infraestrutura e perto dos parques e atrações, geralmente é constituúdo por grandes grupos, seja uma família inteira ou grupo de amigos. Grupos exigem casas mais amplas. Existem outros fatores que detalhamos no artigo: Casas maiores oferecem retorno melhor em Orlando
Desta forma, é fundamental que, ao investir no setor imobiliário da Flórida, consulte sempre um corretor experiente na região que procura.
Sobre a AMG International Realty
A AMG International Realty é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público estrangeiro. Caso queira saber mais sobre as oportunidades imobiliárias em Miami, Orlando e cidades nas redondezas destes dois centros, entre em contato agora mesmo e converse comigo por WhatsApp: +1 305 761 2655 (Heloisa Arazi).
