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Comprar um imóvel na planta na Flórida sem a ajuda de um corretor experiente neste nicho (lançamentos e construções novas) pode se tornar um grande pesadelo!
Imóveis na planta trazem enormes vantagens para os investidores, já que são ofertados com preços de primeira lista e prazos longos de pagamento.
Além disso o imóvel é novinho e você e sua família serão os primeiros a usar. É possível personalizar da forma que quiser. Há ainda a vantagem de ser um imóvel livre de problemas causados por proprietários anteriores.
Esta percepção de que o risco é menor ao comprar um imóvel na planta leva algumas pessoas a contactarem a construtora diretamente, sem a participação de um corretor de imóveis na Flórida.
Infelizmente, não é tão simples assim e os problemas também existem!
Alguns investidores acreditam, inclusive, que se negociarem diretamente com a construtora poderiam conseguir descontos.
Não é verdade! Pelo contrário. É justamente o corretor experiente que consegue as vantagens para o comprador junto às construtoras.
Em mais de 20 anos que atuo no mercado imobiliário de Miami e Orlando, e com bastante ênfase em lançamentos e novas construções, posso garantir que o risco de tratar diretamente com a construtora ou incorporadora é altíssimo. Por que?
Neste artigo listo 5 vantagens (segredos) em contratar um corretor experiente em lançamentos e novas construções para lhe orientar na compra de um imóvel na Flórida.
Mas antes, é fundamental entender algumas características deste segmento de novas construções!
Como um corretor é pago no segmento de New Constructions (Lançamentos)
Como em qualquer transação imobiliária, o corretor receberá a comissão pela venda do imóvel na planta. Essa comissão é paga pela construtora.
Você pode pensar que se contactar diretamente a construtora conseguiria um desconto, no valor desta comissão que seria “economizada” pela construtora, já que não houve a participação de um corretor.
Você NÃO vai conseguir este desconto!
Este valor já está considerado como custo comercial e não é descontado do comprador, caso ele contacte a construtora diretamente, sem a presença de um corretor.
Além disso, há um outro motivo para que as construtoras não concedam descontos. Entenda no próximo tópico!
Consigo negociar descontos ao comprar na planta?
A construtora, obviamente, quer vender suas unidades ao maior preço possível para aumentar suas receitas.
Mas há uma outra forte razão que motiva as construtoras a não concederem descontos.
Ao manter o preço alto a construtora consegue vender a próxima unidade por um preço similar ou maior. Ou seja, a construtora cria um histórico de preços crescentes ganhando poder de negociação a cada nova venda e, desta forma, maximiza a receita de um determinado lançamento.
Na maioria dos lançamentos as unidades são oferecidas em fases!
A Fase 1 é logo no lançamento, com a divulgação da primeira tabela de preços (primeira lista). São os preços mais baratos de qualquer lançamento e quando é possível aproveitar as melhores oportunidades.
Quando um determinado número de unidades vendidas é atingido, os preços são ajustados e uma segunda tabela de preços, mais cara, é divulgada (Fase 2). O processo segue, com os preços sendo ajustados para cima, até que as unidades se esgotem, atingindo o que chamamos de “sold-out”, quando o empreendimento está 100% vendido.
Ao conceder descontos, a construtora estaria jogando a média do preço para baixo e criando um histórico de transações que iria contra seus objetivos.
Ela evitará esta situação com todos os esforços!
Considere ainda que o mercado imobiliário na Flórida está super aquecido. Os novos lançamentos ficam “sold-out” (100% vendidos) com muita rapidez. Em uma situação de demanda altíssima, como a que o mercado enfrenta hoje, não há motivos para conceder qualquer desconto.
O que acontece quando você visita um stand de vendas da construtora sem o corretor?
Nestes mais de 20 anos atuando no mercado imobiliário da Flórida, recebo com frequência esta pergunta: O que acontece se eu visitar o stand de vendas da construtora sem a presença de um corretor?
Nesta situação o agente de vendas, que representa a construtora, provavelmente lhe pedirá para preencher um formulário e realizar um cadastro. E é neste momento que você pode perder uma das maiores vantagens ao comprar um imóvel na planta na Flórida.
Uma vez cadastrado no sistema da construtora sem a presença de um corretor, é muito provável que a construtora não permita mais que você seja representado por um corretor para aquele lançamento específico. Ao menos, o corretor que o acompanharia futuramente não teria direito à comissão.
Nesta situação, pouquíssimos corretores estarão motivados a lhe ajudar.
Não assine qualquer documento ou conceda informações de contato quando visitar um stand de vendas de um lançamento. Prefira sempre visitar o stand com um corretor que você confie e tenha experiência com o segmento de novas construções.
5 Vantagens em comprar na planta com a ajuda de um corretor na Flórida
Os benefícios em ter um corretor experiente em lançamentos na Flórida lhe orientando são inúmeros. Abaixo seguem os 5 principais:
1 – O corretor conhece as principais construtoras e suas reputações
Um corretor com longa experiência no mercado imobiliário da Flórida conhece as principais construtoras e suas reputações. Só este motivo já seria suficiente para nunca comprar uma unidade nova sem a orientação de um corretor experiente.
Anos e anos trabalhando no dia a dia do mercado permite ao corretor cultivar um networking com profissionais dos mais diversos segmentos relacionados a Real Estate na Flórida.
Quando algo vai mal ou alguma notícia surge em relação a um determinado construtor, sabemos rapidamente.
Se uma construtora não tem boa reputação ou não é idônea, nós sabemos quais são. O mesmo vale para as boas construtoras, com ótima reputação. São estas que damos preferência para trabalhar e divulgar os lançamentos.
Uma das maiores reclamações no segmento de novas construções é a entrega da unidade fora do prazo prometido.
Construir um prédio em Miami não é tarefa fácil e os desafios são vários. Há construtoras que são conhecidas por entregar as unidades no tempo previsto, outras podem atrasar.
Além da questão do prazo, há diversos outros problemas que podem surgir antes, durante e após a entrega da unidade.
A opinião do corretor sobre uma determinada construtora é, desta forma, fundamental!
2 – Qual a melhor unidade ou o melhor lote?
Cada lançamento, seja um condomínio de apartamentos ou de casas, possui linhas ou lotes mais interessantes do que outros.
É natural que a construtora queira “empurrar” as piores unidades ou lotes e, para isso, lançará mão de ótimas ferramentas de marketing.
E não há nada de estranho nesta postura da construtora, afinal, este é o negócio dela.
Um corretor experiente conhece estas “artimanhas” do mercado e poderá proteger você de comprar algo que não seja do seu melhor interesse.
A melhor unidade de um prédio pode não ser o melhor investimento se estiver localizada na pior “linha”.
Linha ou “Line” em prédios da Flórida referem-se à localização específica do apartamento dentro do prédio, com relação à vista, orientação e exposição à luz solar. Cada prédio pode ter várias “linhas” numeradas ou nomeadas de acordo com a sua disposição.
Já em condomínios de casas, um determinado lote pode parecer encantador na planta e, na realidade, esconder diversos inconvenientes que impactarão no conforto e valorização do investimento.
Isso é muito comum em condomínios de casas em Orlando, que oferecem Club-Houses e infraestrutura de lazer aos proprietários e hóspedes concentrados em uma determinada área. Nesta situação, é interessante adquirir casas não muito distantes do complexo de lazer. Idealmente, seria interessante poder chegar a este complexo a pé de sua residência.
Ao mesmo tempo, dependendo da disposição das casas e das áreas comuns, um lote pode estar exposto demais ao trânsito de pessoas e barulhos inconvenientes.
Um corretor com experiência e trânsito no segmento de novas construções conhece este nicho de mercado “por dentro” e saberá lhe orientar na compra do melhor lote ou da melhor unidade.
3 – Upgrades e customização de plantas
Incentivos são descontos ou créditos concedidos no valor da casa ou nos custos de fechamento (Closing costs).
No momento de passar a escritura há um custo que varia de 2 a 5% do valor do imóvel. A construtora pode abonar este custo ou conceder um crédito parcial, na forma de incentivo.
Upgrade seria algo relacionado à planta do imóvel e acabamentos.
No momento da compra, existem plantas que podem ser convertidas para oferecerem maior número de quartos ou varandas maiores. Este tipo de upgrade deve ser definido no momento da compra.
Há também pacotes de design e acabamentos (número de tomadas, tipo de granito ou mármore, etc.) que são oferecidos no momento da venda. Estes pacotes podem ser otimizados na forma de upgrade.
Quando surge um lançamento em Miami ou Orlando, e que seja um produto que julgamos interessante divulgar para nossos clientes e seguidores, geralmente já conhecemos a construtora e os possíveis incentivos ou upgrades.
Ou seja, nós já sabemos até onde é possível negociar para conseguir o máximo de benefícios a nossos clientes.
Um comprador que contacta diretamente a construtora, muitas vezes, sequer ficará sabendo que existem estes incentivos ou upgrades. Ou, na melhor das hipóteses, não terá o conhecimento necessário para negociar no seu melhor interesse.
4 – Análise dos documentos
A compra de um imóvel envolve uma série de documentos que exigem do comprador muita atenção e podem ser confusos, além de ser trabalhoso reunir todos os papéis e preencher formulários.
A compra na planta ainda envolve documentos diferentes, específicos para este segmento.
O corretor poderá lhe orientar e assegurar de que todos os documentos estão em ordem e os formulários corretamente preenchidos.
O corretor também lhe orientará na análise do contrato de compra e assegurará que o que você está comprando é o que de fato está assinando. Qualquer problema, dúvida ou negociações necessárias o corretor estará presente para representar você junto à construtora.
O corretor também poderá indicar advogados especializados no mercado imobiliário da Flórida, que podem orientar ou ainda fazer adendos ao contrato, se necessário.
5 – Um profissional experiente representando os seus interesses, não os interesses do vendedor (construtor)
Ser representado por um corretor na compra de seu imóvel na planta é ter a segurança de saber que um profissional experiente trabalhará no seu melhor interesse.
Como em qualquer negociação ou debate, você precisa ter alguém experiente que o defenda e o proteja, além de prestar os melhores aconselhamentos.
Mesmo após a compra, o seu corretor estará lá para lhe orientar ou lhe defender, caso surjam imprevistos, e seja necessário reclamar ou fazer frente à construtora.
Um exemplo simples é quando surge algum problema na construção ou nos acabamentos que esteja coberto pela garantia da construtora. Até mesmo nestas situações o seu corretor pode ser acionado para lhe representar.
Quer comprar um imóvel na planta na Flórida?
A AMG International Realty é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público brasileiro. Caso queira saber mais sobre o processo de compra de um imóvel em Miami, Orlando ou cidades nos arredores, entre em contato agora mesmo e converse comigo por WhatsApp. Meu nome é Heloisa Arazi e atuo há mais de 20 anos na Flórida: +1 305 318 6968.
