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O indicador “Owner-Occupancy Ratio”, ou seja, taxa de ocupação por proprietários, é uma métrica importante analisada por investidores na Flórida. Um condomínio residencial que tem a maioria das unidades alugadas e, portanto, não ocupadas pelo proprietário, é uma situação tradicionalmente percebida como negativa. Contudo, essa regra não deve ser generalizada, especialmente dentro da nova dinâmica do setor imobiliário. Recentemente, na Flórida, diversos empreendimentos foram lançados em formatos híbridos, incentivando o aluguel e sugerindo, na maioria das situações, que unidades alugadas são bem vindas e trazem vantagens para o projeto.
Neste artigo explicaremos sobre as percepções de mercado em torno do indicador Owner-Occupancy Ratio, com o objetivo de orientar o investidor interessado em comprar um apartamento em condomínio na Flórida. Nem sempre uma Owner-Occupancy Ratio baixa é ruim. Pelo contrário, dependendo do tipo de investimento é normal que ela seja alta, principalmente quando o empreendimento é voltado para aluguel por curtas temporadas.
É importante escolher o condomínio com o formato correto. Por isso é fundamental ter a orientação de um corretor experiente na Flórida!
Obter renda passiva em dólar com aluguel na Flórida é um dos melhores investimentos do mundo. A procura por condomínios voltados para este tipo de prática aumentou expressivamente nos últimos anos.
É natural, portanto, que os novos condomínios lançados e voltados para aluguel, tenham um Owner-Occupancy Ratio baixo. Como são projetos desenvolvidos especificamente para este propósito, este indicador fica prejudicado como termômetro de investimento.
Diante desta nova dinâmica do mercado imobiliário na Flórida e da clássica visão em torno da Owner-Occupancy Ratio, decidimos esclarecer alguns pontos importantes para quem pensa em investir na Flórida.
Por que a visão clássica condena um Owner-Occupancy Ratio baixo?
Em prédios onde muitas unidades estão alugada, a percepção clássica de risco é maior. Abaixo listamos os principais motivos:
1 – Comprometimento e zelo pelo condomínio/comunidade
Como o inquilino não tem participação na propriedade, tende a não se comprometer com as regras do condomínio, como não fazer barulho e zelar pelas áreas comuns. Esta situação pode levar à lenta degradação do edifício, desvalorizando as unidades do condomínio como um todo.
Um proprietário que mora no edifício supostamente estaria mais preocupado com a manutenção do lugar onde vive.
Além disso, uma unidade alugada é vista pelo proprietário como um negócio/investimento. Quanto menor o custo daquela propriedade, melhor! Neste sentido, o proprietário não estaria disposto a arcar com despesas altas de manutenção ou investimentos em melhorias no prédio. A ideia é maximizar o lucro.
É diferente de um proprietário que mora no condomínio, e prioriza e zela pela sua qualidade de vida.
** OBSERVAÇÃO: Hoje os investidores já possuem uma visão mais evoluída em relação às despesas e investimentos em melhorias, já que isso valoriza o imóvel e aumenta o retorno esperado no aluguel. Esta nova visão é bem vinda no mercado e contrasta com o entendimento clássico do tema. Comentaremos mais adiante neste artigo.
2 – “Living Experience” comprometido
Outro fator é o estilo de vida transitório dos inquilinos, que pode impactar o condomínio de várias maneiras. Mudanças frequentes geralmente resultam em aumento de barulho e desconforto à comunidade, e podem criar um ambiente de impermanência, o que impactaria de forma negativa o que na Flórida chamamos de “Living Experience”, ou seja, os proprietários não se sentem vivendo em uma comunidade estável.
Um proprietário que mora no condomínio valoriza mais a “Living Experience”. Ele não está tão propenso a se mudar, já que está apegado ao apartamento e enxerga o condomínio como um lugar para viver com a família e não como um negócio ou uma moradia temporária.
3 – Maior probabilidade de desvalorização em períodos de crise
Um valor alto para o Owner-Occupancy Ratio pode proteger o condomínio em períodos de crise.
Um proprietário que mora no apartamento geralmente é mais apegado ao imóvel/lar. Geralmente são famílias que vivem há tempos no mesmo endereço. Em situações de crise, o apartamento não estaria no topo da lista de bens a serem vendidos.
Já um investidor vê a unidade como um ativo, com pouco ou nenhum apego sentimental. Para manter ou vender bastaria um julgamento financeiro. Desta forma, em um contexto de crise, apartamentos alugados tendem a ser os primeiros a serem vendidos.
Portanto, em uma situação de crise, caso um um condomínio tenha muitas unidades alugadas, pode enfrentar uma situação onde várias unidades sejam colocadas à venda ao mesmo tempo, deteriorando o preço-médio das unidades e desvalorizando o condomínio como um todo.
4 – Menor acesso à crédito
Diante desta percepção, os bancos tendem a dificultar ou impedir acesso a determinadas linhas de crédito para a compra de apartamentos em condomínios com Owner-Occupancy Ratio baixo.
Na Flórida, quando um comprador aplica para obtenção de um financiamento do imóvel, o banco envia ao condomínio um questionário com diversas perguntas. É o chamado “Condo Questionnaire” (Questionário do Condomínio).
Uma delas é a proporção de inquilinos por proprietários (Owner-Occupancy Ratio)!
Os bancos e instituições credoras dos EUA exigem este questionário para poder fazer uma análise criteriosa sobre a saúde financeira do condomínio. Além da Owner-Occupancy Ratio, o questionário pergunta sobre diversos outros fatores significativos relacionados à concessão do crédito como: O condomínio está sofrendo algum processo judicial? O condomínio destina parte da arrecadação para um Fundo de Reservas? Qual a taxa de inadimplência da cota condominial?
Dependendo das respostas no questionário, o condomínio não se enquadra em algumas linhas de crédito federais dos EUA que, desta forma, não poderão ser repassadas ao comprador.
Os EUA tem duas linhas de crédito principais, chamadas “Fannie Mae” (1938) e “Freddie Mac” (1970) criadas para dar suporte ao setor de habitação americano. São linhas que garantem taxas de juros mais baixas e down-payments (entradas) menores.
Dois dos requisitos mais importantes para que um condomínio se enquadre nestas linhas de financiamento são: 1 – Owner-Occupancy Ratio maior do que 50% e 2 – 10% da arrecadação anual do condomínio deve ser destinada a um Fundo de Reserva.
A imagem abaixo é um print de um exemplo de “Condo Questionnaire” com algumas possíveis perguntas:
Nova realidade do mercado na Flórida
Esta percepção clássica do mercado imobiliário, que valoriza uma Owner-Occupancy Ratio alta, embora faça sentido, não condiz com a nova dinâmica do setor imobiliário global.
Compradores e investidores querem justamente o contrário, ou seja, condomínios com regras flexíveis de aluguel. A ideia é poder usar o imóvel nas férias e alugá-lo o restante do ano. Desta forma, com a renda do aluguel por temporada, o proprietário consegue fazer frente às despesas mensais e, em muitos casos, quitar a parcela do financiamento e obter lucro na operação.
Na última década, os negócios relacionados a alugueis de imóveis, em seus mais variados formatos (curto e longo prazo) evoluíram exponencialmente, inclusive no campo tecnológico, com a chegada de plataformas online, como o Airbnb, por exemplo. Construtoras estão investindo pesadamente em projetos formatados para intensificar a prática do aluguel. Soluções e serviços relacionados ao segmento de aluguel surgem a todo momento.
Os novos condomínios formatados para oferecerem unidades voltadas para aluguel, muitas vezes, são associados a grandes marcas. São os chamados “Branded Condos”. Um deles é o District 225 em Downtown, onde a plataforma Airbnb entrou como parceira. Dentro da nova concepção, os apartamentos já são entregues mobiliados e integrados às plataformas online. As regras de manutenção são rígidas, tanto dos apartamentos como das áreas comuns.
Outro exemplo é a nova torre do Waldorf Astoria em Downtown Miami, que permite períodos mínimos de 3 meses de aluguel. A regra torna o empreendimento potencialmente atrativo para investidores, já que permite ao proprietário obter renda com aluguel durante um período do ano que não estiver usando.
Tomando como exemplo a torre do Waldorf Astoria em Miami, não faz sentido olhar para a Owner-Occupancy Ratio de forma isolada. Mesmo que o indicador seja alto, a maioria das razões mencionadas no primeiro tópico deste artigo dificilmente se aplicariam. É difícil de acreditar que uma das marcas mais renomadas no setor hoteleiro de luxo deixará suas áreas comuns se deteriorarem.
Além disso, em um período de crise, uma sólida marca como a Waldorf Astoria não seria a primeira a ver suas unidades desvalorizarem. No artigo “Branded Residences”: Empreendimentos de marca em alta na Flórida explicamos em detalhes as vantagens do investimento em um condomínio associado a uma forte marca.
Grandes marcas de redes hoteleiras escolheram Miami para empreitar em seus projetos residenciais. Além da torre Waldorf Astoria, o Ritz Carlton Residences possui torres na região e, mais recentemente, a rede The Standard Hotels anunciou seu primeiro condomínio residencial em Midtown, a região mais “pestrian-friendly” de Miami. O condomínio permitirá a prática de aluguel por temporada e oferecerá Studios a unidades de 2 quartos.
Assim como o The Standards, District 225 e Waldorf Astoria, diversos outros empreendimentos em Miami estão sendo construídos e lançados a todo momento no formato de short-term rental.
Comportamento mudou
A visão clássica da taxa de ocupação de proprietários, apesar de ainda ser importante, não leva em consideração o novo comportamento tanto do inquilino como do proprietário.
A demanda por aluguel cresce. A nova geração de millennials vê como lar o apartamento alugado. Nem todos querem mais investir pesadamente para uma casa própria. No artigo O futuro do investimento imobiliário é obter renda com aluguel comentamos sobre esta tendência.
Além disso, muitos proprietários de imóveis alugados mantem suas propriedades tão bem ou melhor do que aqueles ocupados pelo proprietário. Como mencionado, a ideia é manter o imóvel em bom estado para conseguir valores melhores de aluguel.
A questão em torno do aluguel também evoluiu nas próprias administradoras dos condomínios. Algumas estabeleceram regras exigindo, por exemplo, que os novos compradores morem no prédio por um ou dois anos antes de alugar.
CONCLUSÃO: Como devo interpretar o Owner-Occupancy Ratio?
Caso você esteja comprando um apartamento em um condomínio que não permite a prática de short-term rental (alugueis por curta temporada), ou seja, com períodos mínimos de aluguel de um ou dois anos, então você deve dar mais peso ao indicador Owner-Occupancy Ratio.
Nesta situação, o apartamento raramente é usado pelo proprietário, que o vê puramente como um investimento.
Como já mencionado, o indicador deve ser avaliado juntamente com outros fatores.
Caso o apartamento faça parte de um novo complexo, dentro do formato híbrido hoje existente na Flórida, onde os novos prédios são praticamente geridos como num hotel, então este indicador perde um pouco seu peso na avaliação.
Por isso é importante analisar cada caso e ter a orientação de um corretor experiente na Flórida.
No artigo TOP 10 condomínios que permitem Airbnb em Miami mostramos as oportunidades mais recomendadas para quem quer investir, usufruir e, ao mesmo tempo, obter renda com aluguel na Flórida.
Sobre a AMG International Realty
A AMG International Realty é uma imobiliária global especializada na Flórida. Caso queira saber mais sobre o mercado imobiliário de Miami e Orlando, entre em contato agora mesmo e bata um papo comigo por WhatsApp: +1 (305) 318 6968 (Heloisa Arazi).
