Vender um imóvel na Flórida pode ser uma tarefa emocionante, mas também desafiadora. Com o mercado imobiliário em constante movimento em Miami, Orlando e outros importantes centros na Flórida, é essencial adotar estratégias eficazes para garantir que sua propriedade se destaque entre a concorrência. Neste artigo, abordaremos algumas dicas importantes e erros comuns que devem ser evitados no processo de venda de um imóvel na Flórida.
1. Não aproveitar o “1031 Exchange”
Ao vender uma propriedade nos Estados Unidos com ganho de capital, normalmente o vendedor deve pagar imposto sobre o ganho.
A Seção 1031 do Código de Receita Interna dos EUA (IRC) oferece uma exceção e permite ao investidor adiar o pagamento do imposto, caso os recursos da venda sejam reinvestidos em uma outra propriedade semelhante.
A sua propriedade nos EUA talvez possa se enquadrar para o 1031 Exchange e você não precisaria pagar este imposto sobre o ganho de capital agora. Entenda tudo sobre o 1031 Exchange neste artigo
2. Não transferir a propriedade para uma empresa
Na grande maioria das vezes, vender a propriedade em seu nome Pessoa Física trará diversas desvantagens tributárias. Uma delas é a cobrança do FIRPTA, uma taxa que é cobrada na fonte, no momento da venda.
Colocar a propriedade na Flórida por baixo de uma estrutura jurídica traz diversos benefícios. Entenda neste artigo.
3. Não ter fotos profissionais do imóvel
Você sabia que mais de 90% das pessoas que buscam por um imóvel fazem as pesquisas primeiro na internet para depois visitarem pessoalmente?
Isso significa que se você não tiver fotos impecáveis em seu anúncio as chances de vender bem seu imóvel caem consideravelmente!
A primeira impressão é crucial ao listar um imóvel. Investir em um fotógrafo profissional que saiba capturar os melhores ângulos e luz é fundamental para uma venda de sucesso.
A ordem das fotos no anúncio também é muito importante. Nem sempre a fachada principal da casa deve ser a primeira foto. Na verdade, estudo realizado pela consultoria HomeJab em 2022, que analisou mais de 600 anúncios de propriedades, identificou que a maioria dos corretores colocam as fotos de fachada por último. A ordem preferida foi:
- 1 – Quartos
- 2 – Cozinha
- 3 – Sala de Estar
- 4 – Banheiros
- 5 – Fachada
É claro que não devemos tomar esta ordem como regra na hora de anunciar para vender. Cada propriedade é única e traz características e apelos diferentes.
Em nossa imobiliária trabalhamos sempre com fotógrafos profissionais para os listings que anunciamos e escolhemos cuidadosamente a ordem das fotos, realizando testes e analisando métricas, para entender qual a estratégia mais eficiente.
O poder das 3 primeiras fotos na venda do imóvel…
Outra dica valiosa é a seleção das três primeiras fotos!
As três primeiras fotos do anúncio são as mais importantes. Dificilmente um potencial comprador permanecerá no anúncio após navegar pelas primeiras fotos e não ser impactado por nenhuma delas.
Não basta um fotógrafo profissional, é preciso preparar o ambiente para vender..
Mas não basta um fotógrafo profissional! Os ambientes do imóvel precisam ser preparados para as fotos. É o chamado “Home Staging”, que detalharemos no próximo tópico.
4. Não fazer “Home Staging”
O conceito de “Home Staging” que, traduzindo ao pé da letra, significa “Encenar o lar”, já é bem consolidado no setor imobiliário americano e faz muita diferença na hora de vender.
Home Staging ou simplesmente “Staging” é a técnica de preparar o imóvel para a venda, com decoração eficiente e, eventualmente, pequenos reparos ou reformas.
A ideia não é investir muito, mas tornar o imóvel mais atraente aos olhos do comprador, dentro de estratégias comprovadas de resultado.
Em pesquisa realizada pela associação RESA (Real Estate Staging Association), os resultados mostraram que imóveis que passaram pelo processo de Stating venderam, em média, 73% mais rápido. O mesmo estudo também revelou que a maioria dos entrevistados estavam propensos a pagar mais por estes imóveis.
A ideia não é investir muito para fazer o Staging. 1% do valor do imóvel em investimentos faz com que o imóvel valorize, em média, 10%. Quer saber mais sobre Home Staging? Acesse: Home Staging: Venda seu imóvel mais rápido e por um preço melhor
Em muitos casos não há necessidade de investir ou contratar uma empresa de Home Staging. A orientação de um corretor experiente já seria o suficiente apenas reposicionando a mobília e eliminando excessos. Nossa experiência mostra que as seguintes ações devem ser tomadas:
- “Deccluter” – Esta palavra em inglês significa “despoluir”, ou seja, remover itens desnecessários ou desorganizados de um espaço para torná-lo mais agradável aos olhos do potencial comprador. Remova objetos pessoais, brinquedos, traços ou objetos que identifiquem animais de estimação ou qualquer outro item desnecessário à correta “compreensão” do ambiente pelo comprador. Quanto menos poluído o ambiente, mais ele estará livre para que o potencial comprador imagine-se vivendo nele;
- Limpe a casa – Deixe a casa limpa sempre limpa para receber seus compradores;
- Verifique a iluminação – Certifique-se de que a iluminação está adequada e troque lâmpadas queimadas;
- Desobstrua passagens, removendo bicicletas e até mesmo os carros da garagem (no caso de casas).
Um profissional de Home Staging, obviamente, vai muito além das ações listadas acima. Na maioria das vezes ele adiciona elementos aos ambientes dentro de uma estratégia eficiente e que valoriza os espaços. Nós não recomendamos, no entanto, fazer isso sem a orientação de um profissional de Staging. Na maioria das vezes que o proprietário tenta fazer o Staging sem a orientação profissional ele deixa-se levar pelo lado pessoal e pelas próprias impressões e emoções adicionando objetos que podem desvalorizar os espaços.
Em nossa imobiliária trabalhamos com empresas parceiras de Home Staging para indicar a nossos clientes, quando necessário.
5. Precificar errado e não considerar as “Price Bands”
É natural que o proprietário queira precificar o imóvel com o maior preço possível, porém isso pode trazer consequências ruins para a estratégia de venda como, por exemplo, demorar para vender.
Um imóvel há muito tempo no mercado começa a despertar certa desconfiança. “Por que ele não vendeu ainda?”, “Deve ter algo errado com este imóvel”, “Está há muito tempo no mercado! Vamos fazer uma oferta baixa”.
Consulte sempre um corretor experiente que possui ferramentas e experiência naquela região específica do imóvel para identificar o preço ideal de venda.
Além disso, é importante também considerar as chamadas “Price Bands”. São bandas de preços que definem as buscas nos portais imobiliários. Na maioria dos portais as caixas de pesquisa são preenchidas com números redondos como, por exemplo, “US$ 500 mil – US$ 700 mil”. Neste exemplo, precificar a US$ 499 mil ou a US$ 710 mil colocará seu imóvel fora da pesquisa com maior volume e seu imóvel não será exposto ao maior número de potenciais compradores.
6. Vender diretamente, ou seja, sem a ajuda de um corretor
Muitos proprietários tentam vender o imóvel diretamente, ou seja, sem a ajuda de um corretor. Esta prática, conhecida como FSBO (For Sale By Owner), é tentadora, já que estes proprietários acreditam que economizarão a comissão cobrada pelo corretor.
No entanto, estudos revelam que a prática não traz qualquer economia. Há, inclusive, riscos consideráveis de perda de dinheiro na transação.
A maioria das pessoas que adotam esta prática não percebem que o comprador já sabe que não há um corretor de venda. Tenha certeza que o comprador usará este argumento para negociar um desconto. Considere ainda que o comprador provavelmente estará sendo assessorado por um corretor experiente e que certamente saberá usar esta informação a favor de seu cliente.
Mas talvez o maior erro em vender diretamente é não ter o imóvel listado no sistema MLS (Multiple Listing Service). Trata-se de um sistema único acessado somente por corretores licenciados na Flórida onde todos os imóveis a venda são listados, dando acesso a todos os corretores. São mais de 215 mil corretores na Flórida.
Cada um destes corretores pode ter dezenas, centenas ou milhares de potenciais clientes interessados no seu imóvel.
Em uma conta rápida, seu imóvel deixará de atingir milhões de potenciais compradores.
Estar exposto a um maior número de potenciais compradores aumentam as chances de vender o imóvel por um preço melhor.
Vamos considerar o exemplo de nossa imobiliária, a AMG International Realty. Quando recebemos um listing para trabalhar a venda, inserimos o imóvel em um plano estratégico de venda. Temos uma base de clientes fiéis com dezenas de milhares de contatos globais, que logo terão conhecimento de nosso “mais novo listing”, assim que divulgarmos.
Além da base de clientes temos nossos perfis nas redes sociais onde também trabalhamos a divulgação. Só em nosso Instagram são quase 60 mil seguidores. Acesse @imoveisemmiami_florida
Nosso site é também o melhor ranqueado no Google, em SEO (Search Engine Optimization) para Miami e Orlando. Vale destacar que não temos apenas este site principal, mas também outros construídos estrategicamente para palavras e termos-chave específicos. Marketing digital é o nosso forte e por diversas vezes fomos premiados pelo nosso trabalho online. É claro que também temos uma sólida presença offline.
Portanto, não trabalhar com um corretor experiente na Flórida seria um grande erro, considerando apenas o fator “exposição”.
Além disso, o corretor experiente pode negociar melhor a venda, tem tempo para receber os potenciais compradores e mostrar o imóvel de forma eficiente e estará livre de decisões emocionais, que geralmente afetam o processo de venda quando feito diretamente pelo proprietário.
Considere também que um dos maiores riscos de vender diretamente é não ter a experiência ou expertise para navegar por todos os requisitos legais e regulatórios que envolvem a venda de um imóvel.
7. Não estar ciente dos custos de venda / escritura
Ao definir o preço de venda, não esqueça de levar em consideração os custos de venda, como comissões de corretagem, taxas legais e custos de fechamento (closing costs). É essencial garantir que você esteja financeiramente preparado para todas essas despesas, para que não haja surpresas desagradáveis no final do processo.
Quer vender seu imóvel na Flórida?
A AMG International Realty é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público brasileiro. Caso tenha um imóvel na Flórida e considere vendê-lo, entre em contato e conheça nosso plano de vendas personalizado. Fale agora comigo por WhatsApp: +1 305 318 6968 (Heloisa Arazi).
