O mercado imobiliário americano é conhecido por sua dinâmica e oportunidades lucrativas, e uma estratégia que tem se destacado como uma ferramenta poderosa para maximizar os investimentos é o “1031 Exchange” ou “Like-Kind Exchange”. Este mecanismo legal permite aos investidores adiar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital ao vender uma propriedade de investimento e reinvestir o produto da venda em uma propriedade semelhante.

1031 Exchange: Entenda como adiar o imposto sobre ganho de capital

O que é o 1031 Exchange?

A expressão “1031 Exchange” faz referência à Seção 1031 do Código de Receitas Internas dos Estados Unidos.

Ao vender uma propriedade nos Estados Unidos com ganho de capital, normalmente o vendedor deve pagar imposto sobre o ganho. A Seção 1031 do Código de Receita Interna dos EUA (IRC) oferece uma exceção e permite ao investidor adiar o pagamento do imposto, caso os recursos da venda sejam reinvestidos em uma outra propriedade semelhante.

Para se qualificar, a propriedade vendida e a propriedade adquirida devem ser consideradas propriedades semelhantes (“like-kind”) e voltadas para investimento (Exemplo: Propriedades que geram renda com aluguel). O instrumento não se aplica para compradores ou vendedores de residências pessoais, de uso próprio.

A troca deve ser informada à Receita Federal Americana na sua declaração por meio do Form 8824.

É importante destacar que o imposto, nesta operação do 1031 Exchange, é apenas adiado. Você não ficará isento de pagar.

E quando o imposto deve ser pago? Posso adiar para sempre?

Continue lendo para entender!

Quais são os prazos para concluir a troca de propriedades no 1031 Exchange?

A troca das propriedades não precisa ser simultânea. Você pode vender uma, aguardar um prazo, e comprar a outra.

São dois prazos que merecem atenção especial no 1031 Exchange. Basta que um destes prazos não seja cumprido para comprometer a operação, fazendo com que todo o ganho de capital seja tributado.

Primeiro prazo: 45 dias (identificação da propriedade de substituição)

O primeiro prazo é de 45 dias a partir da data em que você vende a primeira propriedade, período em que você deve identificar as possíveis propriedades de substituição (a regra permite que a troca seja feita por mais de uma propriedade).

A identificação deve ser feita na forma de um aviso por escrito, assinado e entregue ao vendedor ou agente qualificado da propriedade a ser comprada (Ex.: corretor de imóveis que representa o vendedor). O documento deve incluir detalhes específicos sobre a propriedade, como endereço e descrição legal. Um seguro também deve ser feito para a(s) propriedade(s) de substituição.

Segundo prazo: 180 dias (finalização da troca no 1031 Exchange)

O segundo prazo diz respeito à conclusão da operação, ou seja, da substituição.

A troca deve ser finalizada em até 180 dias após a venda da primeira propriedade, ou até o prazo de entrega da declaração de imposto de renda para o ano fiscal em que a primeira propriedade foi vendida, o que ocorrer primeiro.

A propriedade de substituição deve ser substancialmente a mesma que a propriedade identificada no documento mencionado acima, referente ao primeiro prazo de 45 dias.

Form 8824

O que é o “Boot” – recursos ou outros ativos recebidos como pagamento, que não são semelhantes?

O 1031 Exchange permite que o investidor receba dinheiro ou outros bens que não sejam semelhantes, como parte do pagamento, além do imóvel de substituição.

Esses recursos ou bens extras não fazem parte do diferimento e, portanto, o ganho de capital respectivo deve ser tributado no ano da troca.

Este excedente recebido, que não se enquadra no deferimento, é apelidado de “boot”. Ou seja, “boot” é a quantia tributável que não é adiada pela Seção 1031.

Quando devo pagar o imposto? Posso diferir para sempre?

Você pode, teoricamente, manter o diferimento do imposto desde que sempre substitua a propriedade vendida por outra(s) semelhante(s), não importa o número de transações.

Você só pagará o imposto quando vender a propriedade sem comprar outra para substituir, interrompendo o processo. Nesta hipótese, você deverá pagar o imposto diferido de todas as transações anteriores.

Suponhamos que você já realizou um troca por meio do 1031 Exchange, diferiu o imposto, e agora quer fazer uma segunda troca. Você pode lançar mão novamente dos benefícios do 1031 Exchange. Basta seguir os mesmos critérios e encontrar uma outra propriedade que se enquadre nas regras.

O que acontecerá com o ganho neste caso?

O ganho original diferido na primeira transação permanece diferido. O novo ganho resultante da segunda troca 1031 também será diferido.

Se o investidor realizar uma terceira troca 1031 a regra também se aplicará, e assim sucessivamente para todas as transações. Todos os impostos dos respectivos ganhos serão diferidos.

O imposto de todas estas transações somente será pago se o investidor decidir vender a última propriedade adquirida e não comprar outra em substituição. Desta forma, o cliclo encerra-se.

Cuidados ao aplicar para o 1031 Exchange! Quem pode me auxiliar?

Aproveitar os benefícios do 1031 Exchange é uma estratégia eficiente para otimizar os investimentos no mercado imobiliária da Flórida. No entanto, a operação é complexa e é altamente recomendável buscar a assessoria de profissionais especializados na área.

Apesar de trazer regras transparentes e bem definidas, o processo do 1031 Exchange requer certos cuidados.

Nem todas as propriedades, ainda que supostamente voltadas para investimento, podem ser enquadradas como tal.

Um erro no preenchimento do formulário ou na estratégia de substituição pode trazer consequências penosas e passivos tributários onerosos.

Existem formas de conduzir o processo e revestí-lo de camadas de segurança como, por exemplo, a utilização de contas fiduciárias (Escrow Accounts) onde o valor oriundo da venda da primeira propriedade fica depositado, até que o processo seja concluído e os valores liberados.

A AMG International Realty possui parcerias com escritórios especializados em 1031 Exchange. Caso você tenha uma propriedade nos Estados Unidos e pensa em vendê-la, entre em contato agora mesmo e converse comigo por WhatsApp (+1 305 318 6968 – Heloisa Arazi). Eu lhe explicarei em detalhes como aproveitar os benefícios do 1031 Exchange.

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