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Com o boom imobiliário na Flórida e a falta de terrenos disponíveis, principalmente terrenos frente para o mar, as construtoras da Flórida estão fazendo um movimento ousado: recompra de prédios antigos. A iniciativa requer que todos os apartamentos de um mesmo edifício seja vendido por seus proprietários, um consenso que nem sempre é alcançado, entre outras burocracias, o que torna o processo razoavelmente difícil. Contudo, a recompra de prédios antigos já vem acontecendo na Flórida e, no lugar da construção original, complexos maiores e de luxo são erguidos.
Embora não seja novidade, esta tendência vem atraindo cada vez mais a atenção das construtoras, à medida que os terrenos tornam-se escassos e mais residentes de fora do estado se mudam para o sul da Flórida em busca de moradias de luxo. E os proprietários destes apartamentos mais antigos estão considerando a oportunidade, já que as propostas de compra são feitas com preços consideravelmente atraentes.
A substiuição de prédios antigos por novos já vem acontecendo há algum tempo. Em Sunny Isles Beach, uma das comunidades mais nobres da Flórida, a construtora Dezer Developments já foi responsável por alguns novos projetos neste formato. Um deles é a torre Residences by Armani Casa, com 55 andares, um condomínio “branded” em parceria com a renomada marca Armani. O projeto, que teve início em 2016, surgiu depois que os incorporadores ocuparam um local que abrigava o Seashore Club, um complexo baixo de 170 unidades, que eles compraram.
Recentemente, a mesma construtora divulgou o lançamento da torre Bentley Residences, outro “Branded” condo de luxo em Sunny Isles Beach, que será erguido no local onde há pouco tempo operava o Days Hotel by Wyndham Thunderbird Beach Resort.
Prédios antigos e com alto custo de manutenção são os mais procurados
Nem todos os prédios antigos estão na mira das construtoras. Existem diversos prédios à beira mar, bem administrados e com boa infraestrutura, que não são candidatos. Para que este tipo de negociação funcione, os condomínios precisam ter algumas características específicas, caso contrário não tornam-se atraentes para as construtoras comprarem ou para os proprietários venderem.
Os condomínios de prédios que mais atraem o interesse dos developers na Flórida, são aqueles construídos na década de 70 e 80 e tornaram-se obsoletos. Em alguns casos, a administração destes prédios adiaram por muitos anos os trabalhos de manutenção e reparos, por conta do alto custo que estas obras trazem. Agora, estes condomínios encontram-se em um situação crítica onde os proprietários terão que adicionar montantes consideráveis ao fundo de obras do condomínio para conseguir fazer frente às atividades, que são cruciais.
Episódio Champlain Towers despertou a revisão dos protocolos de segurança
Esta preocupação veio à tona com o trágico episódio do condomínio Champlain Towers em Surfside, que desabou e fez 98 vítimas fatais em junho de 2021. Apesar de ter sido um evento isolado e que seja improvável a ocorrência de outra situação parecida, o desabamento despertou a necessidade de revisão dos protocolos de segurança e manutenção dos edifícios na Flórida. Legisladores e líderes locais avaliam propostas para garantir que as associações dos condomínios costeiros tenham fundos suficientes para fazer determinados reparos, o que pode tornar a vida dos proprietários bastante custosa e, em alguns casos, proibitiva.
A pressão por manutenções regulares e custosas também virá por parte das seguradoras, que podem dificultar a cobertura para edifícios mais antigos à beira-mar. Da mesma forma, os bancos podem criar obstáculos para concessão de crédito (mortgage).
Todo estes aspectos encarecem a vida à beira mar na Flórida. Reportagem divulgada pela Bloomberg mostra que Miami será uma cidade para milionários ou bilionários, especialmente aqueles que pretendem ter um estilo de vida à beira mar.
Prédios antigos serão substituídos por sólidas construções anti-furacão
Condomínios frente para o mar em Miami estão mais expostos a fenômenos naturais como furacões, o que requer cuidados especiais e reparos constantes. As novas construções na Flórida de condomínios à beira mar já trazem tecnologia nova, com proteção anti-furacão e pilares que entram dezenas de metros no subsolo. Um exemplo é o sólido condomínio Porsche Design Tower, em Sunny Isles Beach, que ganhou as manchetes durante a ameaça do Furacão Dorian em Miami. O condomínio foi erguido com uma sólida estrutura de concreto e janelas anti-impacto que podem suportar ventos de mais de 200 km/hora. Trata-se de uma fortaleza protegida anti-furacão. A notícia destacou o fato de que não só os proprietários estariam protegidos dos fortes ventos, mas também seus carros de luxo, já que o prédio oferece a opção de estacionar o veículo dentro do apartamento por meio de um elevador de carros high-tech.
Oportunidades para investidores
Vendo esta tendência de falta de terras disponíveis à beira mar e a forte valorização projetada para apartamentos próximos à costa, investidores podem se beneficiar deste momento pontual no setor imobiliário da Flórida.
Apartamentos em prédios de condomínio em Miami sofreram forte desvalorização durante a pandemia, ao contrário das casas residenciais, que permanecem com forte demanda e baixo inventário. Durante os últimos anos houve uma percepção de que mudar de um apartamento para uma casa seria melhor em tempos de confinamento e também mais seguro (menor risco de contaminação). Por conta deste movimento, uma quantidade grande de apartamentos foram colocados ao mesmo tempo à venda no mercado, aumentando o inventário e pressionando os preços para baixo. Já as casas, ao contrário, sofreram forte valorização e o inventário despencou.
Ocorre que há diversos prédios em Miami com baixa densidade de moradores, os chamados low-density condos. Muitos deles à beira mar ou distante poucas quadras da praia. A maioria dos prédios de luxo em Miami oferecem infraestrutura e áreas de lazer que são verdadeiros clubes. O risco de contágio nestes condomínios também foi consideravelmente minimizado, já que todos eles seguem protocolos rígidos de segurança. Com a chegada das vacinas, o grande atrativo das casas frente aos apartamentos perdeu um pouco a força. Ao mesmo tempo, com o inventário de casas em níveis históricos baixíssimos, está cada vez mais difícil encontrar a casa ideal. É natural, portanto, que o movimento inverso ocorra..e já está acontecendo.
Aos poucos as pessoas estão percebendo valor novamente nos condomínios de luxo em Miami, que ainda encontram-se com preços aviltados. É uma ótima oportunidade para investidores.
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