Os Estados Unidos sempre foram um destino turístico muito visitado pelos brasileiros. Nos últimos anos a procura cresceu tanto que surgiu um novo desejo: o de comprar casas nos Estados Unidos. A busca por imóveis a princípio foi apenas para fins de investimento e ter uma casa de férias. Porém, recentemente um outro motivo surgiu! Há uma verdadeira fuga de brasileiros que pretendem também morar nos EUA e viver o sonho americano.
O que você precisa saber antes de comprar
A compra de um apartamento ou casa nos Estados Unidos é relativamente simples e muito parecida com a aquisição de um imóvel no Brasil. Uma escritura é transferida para o nome do novo proprietário. É um processo pouco burocrático e totalmente legítimo (basta informar em sua declaração IR no Brasil).
Antes de entrarmos nos 10 passos para a compra de seu imóvel nos EUA, é fundamental entender o que segue:
Preciso estar fisicamente presente nos EUA ou consigo comprar à distância (sem sair do Brasil)?
Você não precisa se deslocar para os EUA para comprar uma casa ou apartamento nos Estados Unidos. Em estados como o da Flórida, por exemplo, é possível fazer tudo de forma remota.
Nos últimos anos a tecnologia e os procedimentos remotos evoluiram muito, para acomodar o trabalho remoto, que se consolidou e foi adotado por muitas empresas e também por órgãos públicos nos EUA.
Os EUA adotaram e continuam trabalhando para otimizar cada vez mais os procedimentos burocráticos para que possam ser realizados à distância. Desta forma, diversos processos, como o da compra de um imóvel, já podem ser realizados inteiramente à distância.
Quando comentamos com nossos clientes que o processo todo pode ser feito à distância, diversas dúvidas surgem e é natural. Como checar todos os detalhes do imóvel sem ver pessoalmente e caminhar pelos diversos ambientes? Como enviar os documentos de compra? E na hora de transferir a escritura?
Por isso preparamos um artigo explicando em detalhes como o processo de compra à distância ocorre. Clique aqui para acessá-lo.
O brasileiro pode financiar a compra da casa nos EUA por meio de bancos americanos?
Sim, ao brasileiro é permitido financiar por meio de bancos americanos e aproveitar os juros baixos dos Estados Unidos e os longos prazos de pagamento (até 30 anos).
Apesar da alta recente dos juros nos EUA, a taxa não está alta! Ao contrário do que muitos pensam, ela apenas voltou aos níveis anteriores à pandemia.
Durante a pandemia, os EUA baixaram drasticamente os juros para estimular a economia em um momento difícil de nossa história. Contudo, aquela não era a realidade da economia americana. Taxas de 6% a 7%, como as que vemos hoje, estão mais próximas da normalidade.
Portanto, não vale a pena aguardar uma eventual queda das taxas de juros americanas para financiar seu imóvel nos Estados Unidos.
Mesmo que os juros caiam nos próximos meses, é pouco provável que a queda seja acentuada a ponto de justificar uma espera. Aliás, aguardar para comprar pode ser uma estratégia desastrosa, como explicamos neste artigo.
Há algum benefício imigratório ao comprar imóveis nos EUA?
A compra de um imóvel nos EUA não traz qualquer benefício ou facilidade imigratória. Muitos brasileiros acreditam que comprando um imóvel na Flórida conseguirão visto de residência permanente (Green Card) ou facilidades na imigração. Essa informação não procede. A obtenção do visto de residência é um processo complexo que depende de outros fatores.
Você pode usufruir do seu imóvel sempre que estiver nos EUA, com visto de turista ou outro visto que possua (trabalho, estudo, etc.). Enquanto não estiver em território americano, o imóvel pode ser alugado para terceiros (no caso de permitir aluguel por temporada) ou fechado e sendo administrado por uma empresa de Property Management, que faz a manutenção, limpeza, acompanhamento de correspondências, etc. Entenda neste artigo o serviço de Gestão Total do imóvel.
Posso permutar meu imóvel no Brasil com um na Flórida?
A permuta é possível, porém não é viável. Uma série de fatores inerentes tanto ao processo de compra no Brasil como nos EUA dificultam muito este procedimento. Por este motivo não recomendamos. Neste artigo explicamos em detalhes sobre a permuta de imóveis na Flórida.
Veja também: 8 dúvidas sobre como morar nos Estados Unidos
Como comprar sua casa nos EUA: 10 passos
PASSO 1: Definindo o objetivo da compra
A compra de um imóvel na Flórida tem três objetivos principais:
- Investimento
- Segundo Lar
- Moradia
Definir o objetivo é fundamental, já que ele influenciará diretamente na escolha da região onde comprar e também tipo de imóvel.
Imóveis voltados para aluguel por temporada, por exemplo, tem uma legislação específica. Não são todas as cidades dos EUA que permitem ou, se permitem, há zoneamentos específicos. Na cidade de Miami, por exemplo, apenas alguns condomínios permitem a prática. Detalharemos mais adiante neste guia prático sobre este perfil de imóvel.
Já uma família em mudança para os Estados Unidos está em busca de moradia, ou seja, casas residenciais. Geralmente estão em busca de vizinhanças tranquilas, voltadas para famílias e perto de boas escolas.
Caso seja um imóvel voltado para obter renda com aluguel por temporada (short-term rental), o ideal é que o imóvel esteja localizado perto das principais atrações da cidade (Ex. parques de Orlando).
Há também brasileiros que buscam ter apenas um segundo lar na Flórida, não objetivando qualquer renda com aluguel, o que altera também o perfil da região.
A maioria dos clientes brasileiros que procuram os serviços de nossa imobiliára, tem como objetivo comprar um imóvel para usar nas férias e que, ao mesmo tempo, possam alugar nos períodos que não usam, obtendo renda em dólar. Desta forma, unem dois objetivos em um: 1 – investir e 2- ter um segundo lar na Flórida.
É por este motivo que as casas de férias em Orlando, perto dos parques, constituem hoje um dos melhores investimentos globais. Da mesma forma, apartamentos nos novos condomínios lançados na região central de Miami também são os mais procurados.
Este tipo de imóvel, além de oferecer um excelente retorno em dólar, inclusive com possibilidades de quitar a parcela do financiamento e ainda gerar lucro, permite ao proprietário usufruir dele nas férias.
Neste contexto, a escolha do corretor é fundamental para uma compra de sucesso. O corretor tem o conhecimento e a experiência de mercado para orientar o comprador onde comprar e oferecer as melhores opções na região.
Neste Guia Prático colocamos como “Passo 2” a escolha do corretor (próximo tópico). Contudo, já nesta fase do processo de compra (Passo 2) o corretor também pode ser muito útil ajudando o comprador na definição e amadurecimento de seus objetivos.
PASSO 2 – A escolha do corretor
No Brasil é comum escolhermos vários corretores e imobiliárias para nos assessorar na compra de um imóvel, assim aumentamos nossas chances de sucesso visitando diversas propriedades. Na Flórida isso não é necessário! Basta escolher um único corretor que lhe atenda bem, pois todos tem acesso ao mesmo sistema.
Na Flórida há uma plataforma única onde todas as propriedades disponíveis para venda estão cadastradas. Cada “realtor” (corretor) possui uma senha de acesso e pronto! Todos os relatórios, tabela de valores, estatísticas, histórico de vendas entre outras informações das propriedades estão lá disponíveis para qualquer um que trabalhe como corretor.
Por isso basta que você encontre um único corretor com experiência no mercado imobiliário da Flórida, credibilidade e que lhe atenda bem.
A AMG International Realty conta com uma equipe de profissionais e parceiros no Brasil e na Flórida para oferecer toda a assessoria desde a pesquisa do imóvel até o pós-venda: contadores, advogados, serviço de concierge e Title Company (Cartório). Também oferecemos o serviço de administração de seu imóvel e gerenciamento total do aluguel. Até mesmo a reforma e decoração de seu novo lar na Flórida nós cuidamos para você.
PASSO 3 – Onde comprar casas nos EUA? Qual a melhor cidade ou região?
Existem dois grandes centros econômicos que recomendamos comprar casas nos Estados Unidos: 1 – Miami e redondezas e 2 – Orlando e redondezas. Ambos oferecem diversas opções de imóveis, seja qual for o seu objetivo da compra: moradia, ter um segundo lar na Flórida ou investimento. Dependendo do objetivo, há bairros e comunidades que se adequam melhor e outros não, tanto em Orlando como em Miami.
A decisão também deve levar em consideração o lado pessoal e subjetivo de cada comprador. Há quem prefira a região de Orlando, por conta dos parques temáticos. Outros preferem o glamour e as praias de Miami.
Merecem destaque também as cidades e comunidades no entorno de Miami e Orlando. Algumas destas comunidades já são bem conhecidas dos brasileiros. Em Miami, alguns exemplos são: Boca Raton, Fort Lauderdale, West Palm Beach, entre outras.
Neste artigo passaremos uma visão geral sobre as regiões de Miami e Orlando, comentando rapidamente sobre os principais bairros e comunidades.
Bairros e comunidades em Orlando
Poucos sabem, mas quando nos referimos às regiões de Orlando, quase sempre estamos falando de comunidades ou cidades localizadas na chamada Greater Orlando (Grande Orlando), ou seja, fora de Orlando. Até mesmo os parques da Disney ficam em outra cidade, chamada Lake Buena Vista.
Um exemplo interessante é a cidade de Kissimmee, mais conhecida pelos brasileiros como um bairro de Orlando, quando, na realidade, é uma cidade vizinha, pertencente ao condado de Osceola. Kissimmee é conhecida por seus condomínios de casas de férias em Orlando, onde turistas do mundo todo alugam casas por temporada perto dos parques.
Por este motivo, a região é uma das mais recomendadas para quem procura investir e obter renda com aluguel por temporada, já que ela possui um zoneamento específico para este tipo de prática e está localizada perto dos principais parques temáticos. Há diversos lançamentos de casas na região com preços extremamente atrativos e que conferem excelente taxa e retorno para o investidor.
Caso o objetivo seja adquirir um imóvel residencial, seja para morar ou manter como segundo lar (sem disponibilizar para alugar nos períodos vagos), os bairros de Dr. Phillips e Hunters Creek em Orlando são opções interessantes. Há também pequenas cidades no entorno de Orlando (distantes 30 minutos de carro aproximadamente) com opções de casas de altíssimo padrão em condomínios fechados e com preços atrativos, como as comunidades de Windermere, Winter Garden, Winter Park e Lake Nona.
As cidades no entorno de Orlando vêm ganhando destaque na região central da Flórida, pela qualidade de vida que oferecem e proximidade com as principais atrações de Orlando. Algumas destas cidades estão, inclusive, perto da Costa da Flórida, com suas belas praias (uma hora de carro).
Miami e cidades nos arredores
Ao comentar sobre os melhores bairros de Miami, logo vem à mente as badaladas regiões de Miami Beach e South Beach. Tradicionalmente essas são as vizinhanças onde “tudo acontece”, com ótimos restaurantes, baladas, praias e tudo que Miami tem de melhor a oferecer. Ocorre que, de alguns anos para cá, outros bairros centrais, no entorno de Downtown, começaram a atrair a atenção dos compradores.
O bairro de Brickell, por exemplo, despontou como um dos principais destinos na preferência dos investidores. Além de oferecer preços por metro quadrado atrativos, está mais centralizado. Diversos condomínios de alto padrão foram lançados na região. Brickell, que antes era visto como um bairro de escritórios e conhecido como o distrito financeiro da cidade, agora oferece lojas, restaurantes, bares e um dos principais shoppings da cidade: O Brickell City Center. É uma ótima região para quem quer curtir o glamour e o estilo urbano central de Miami.
O bairro de Edgewater, vizinho a Brickell, é outra região que emerge em Miami. Ao mesmo tempo que também está centralmente localizado, Edgewater preserva uma atmosfera de “comunidade”, com um ambiente mais residencial, em comparação a Brickell. É um ótimo bairro para quem quer estar perto de tudo que Miami tem a oferecer, mas não tão próximo de todo o agito de Downtown e Brickell.
Para quem procura regiões ainda mais residenciais, porém com total infraestrutura e perto das praias, a região de Aventura, ao norte, permanece ainda como uma das melhores opções. A região, que é uma cidade pertencente ao condado de Miami-Dade, é muito querida pelos brasileiros e abriga um dos maiores shoppings dos EUA: O Aventura Mall. Além disso está pertinho das belas praias de Sunny Isles Beach. Os preços dos imóveis também são consideravelmente atrativos e há diversos condomínios de prédios interessantes.
Se você procura por comunidades mais exclusivas e reservadas, as regiões de Sunny Isles Beach, Bal Harbour e Bay Harbor Islands são as mais recomendadas. Essas regiões, apesar de oferecerem preços mais elevados em comparação às outras acima mencionadas, ainda permanecem mais atrativas do que outras comunidades exclusivas de Miami como Key Biscayne e Miami Beach.
Downtown Miami
Downtown passou por uma transformação nos últimos anos recebendo diversos empreendimentos que revolucionaram a região. São condomínios que permitem a prática de aluguel por curta temporada.
Miami, diferentemente de Orlando, é uma cidade que oferece poucas opções de imóveis que permitem short-term rental. Contudo, nos últimos anos, a cidade viu neste segmento imobiliário uma oportunidade para receber investimentos e também atender à elevada de demanda de turistas e profissionais que chegam à região anualmente.
Subúrbio e cidades nos arredores
Duas cidades merecem destaque no subúrbio de Miami: Weston e Doral. Ambas oferecem excelente qualidade de vida, com ótimas escolas e opções muito interessantes de casas dentro de condomínios residenciais.
Seguindo em direção ao norte, a cidade de Fort Lauderdale também é uma excelente opção para quem procura morar, investir ou ter um segundo lar na Flórida. Recentemente a região recebeu diversos condomínios frente para o mar ou próximos à praia com preços por metro quadrado interessantes. O aeroporto internacional de Fort Lauderdale, que vem recebendo diversos voos diretos do Brasil, também é um grande diferencial para a região.
PASSO 4: Pré-qualificação para financiamento
Este tópico aplica-se apenas para os estrangeiros que optam por financiar o imóvel por meio de bancos americanos. A maioria dos brasileiros que entra em contato conosco para compra de imóveis na Flórida, opta pela compra financiada.
Antes de agendar a visita aos imóveis, é importante primeiro confirmar se está pré-qualificado(a) para o financiamento. Neste link você pode saber mais sobre os critérios de pré-qualificação.
Pagamento à vista Vs. Financiamento
Ao brasileiro é permitido financiar o imóvel adquirido por meio de bancos americanos e aproveitar os baixos juros dos EUA. Os prazos para pagamento do empréstimo podem ser de até 30 anos.
O processo de aprovação do financiamento é relativamente simples e consideravelmente menos burocrático que no Brasil. Geralmente todo o trâmite leva de 45 a 60 dias. Os documentos de praxe solicitados pelos bancos são:
- Formulário do Banco com informações diversas preenchido (cada banco tem o seu formulário específico);
- Breve currículo/histórico/biografia do comprador/mutuário;
- Cartas de referência;
- Carta emitida por um contador comprovando os rendimentos;
- Extrato do banco comprovando que o seu saldo em conta é suficiente (geralmente dos últimos 3 meses).
Geralmente os bancos pedem de 35% a 40% do valor do imóvel na entrada. O restante pode ser pago em até 30 anos. Os juros nos EUA giram em torno de 3,75 a 4,5% a.a. para brasileiros (Estão no patamar histórico mais baixo desde 1970).
A AMG International Realty possui parceiros na Flórida com longa experiência e ótimo relacionamento com os bancos da região. Oferecemos toda a assessoria para aprovação de seu empréstimo.
Caso já esteja pré-aprovado(a) ou opte pela compra à vista (cash), você já pode prosseguir para o passo seguinte, que é o agendamento de visitas e escolha do imóvel.
PASSO 5 – Agendamento de visitas e escolha do imóvel
Uma vez escolhida a região, o próximo passo é selecionar os imóveis e agendar as visitas (presenciais ou virtuais) juntamente com seu corretor. A maioria dos empreendimentos oferecem visitas virtuais por meio de aplicativos. O comprador consegue passear virtualmente pelo imóvel como se estivesse fisicamente presente. O seu corretor também pode fazer um vídeo ao vivo com você, caminhando pelo imóvel.
Aqui também a decisão pode ser bastante pessoal. É possível comprar apartamentos prontos, lançamentos (na planta) e imóveis já com inquilino dentro (assim percebe-se uma renda imediata em dólar).
PASSO 6 – Comprar pela Pessoa Física ou pela Pessoa Jurídica (empresa)?
Você poderá adquirir o imóvel na Flórida em seu próprio nome (PF – pessoa física) ou por meio de uma empresa na Flórida, previamente aberta (PJ – pessoa jurídica).
O processo de abertura de uma empresa na Flórida é livre de burocracias, rápido e barato. Geralmente em 2 dias a empresa já está aberta e o custo de abertura costuma ficar entre USD 300 e USD 500, dependendo do contador. É possível inclusive abrir pela internet a custos mais baixos, porém recomendamos a assessoria de um contador, pois existem diversas modalidades de empresas e somente algumas atenderão de forma eficiente o propósito da compra.
Comprar pela pessoa jurídica traz alguns benefícios tributários. Um deles é a ausência do imposto sucessório. Em Miami o imposto de sucessão para estrangeiros (no caso de o proprietário falecer) pode chegar a 40% do valor do imóvel. Um ônus pesado para os herdeiros. Comprando pela empresa é possível ficar livre deste tributo.
Outra maneira de compensar o imposto sucessório é comprar pela pessoa física e fazer um seguro de vida no valor do tributo. Em caso de falecimento o valor recebido pelo seguro de vida serviria para pagar o imposto. Isso deve ser bem analisado, pois, dependendo da idade do comprador, o seguro pode ser muito caro.
Por isso é recomendável consultar um contador em Miami para saber a melhor estratégia. A CAP Imóveis trabalha em parceria com escritórios de contabilidade no Brasil e na Flórida que pode indicar.
PASSO 7 – Abertura de conta bancária nos EUA
Uma vez escolhido o imóvel e o formato da aquisição (PF ou PJ), é hora de iniciar os trâmites para o pagamento e fechamento da compra.
Nesse momento é recomendável que você já tenha uma conta corrente aberta em um banco da Flórida. Abrir uma conta em um banco na Flórida é simples. Basta apresentar o passaporte e visto válidos. E a boa notícia é que você pode abrir do Brasil (não precisa viajar até os EUA só para isso). Existem bancos que oferecem a possibilidade de abertura de conta à distância (de forma remota).
Apesar de não ser obrigatória a abertura de conta, ela traz algumas facilidades, como praticidade na transferência dos valores e também no recebimento do aluguel (caso você compre um imóvel com o objetivo de alugá-lo futuramente).
Além disso, juntamente com a titularidade da conta, o correntista terá acesso online ao painel do banco, informações da conta e terá direito a cartões de débito/crédito e cheques.
PASSO 8 – Apresentação dos documentos
Para a compra à vista de um imóvel na Flórida o único documento de praxe exigido é o passaporte válido. Caso a compra seja financiada, outros documentos serão exigidos para a aprovação do empréstimo. Neste caso, parte dos documentos devem ser entregues na fase de pré-qualificação do crédito. Saiba mais neste artigo
Passo 9 – Pagamento e transferência dos recursos
A transferência dos valores é uma transação internacional de praxe. Você pode falar com o gerente de seu banco no Brasil para orientá-lo ou então contratar os serviços de uma corretora de câmbio (temos algumas para indicar).
A transferência requer um fechamento de câmbio (contrato de câmbio) e será registrada no Banco Central.
Em um primeiro momento, o dinheiro será transferido da sua conta no Brasil para a conta que você abriu nos EUA (Passo 8). Em um segundo momento, você deve transferir o valor para uma conta garantia, chamada Escrow Account. É uma espécie de conta de custódia, que geralmente é mantida pela Title Company (Empresa de Títulos, semelhante aos cartórios brasileiros), onde os recursos ficam depositados até que toda a documentação seja analisada pela Title Company. Não havendo qualquer problema com a documentação, dá-se prosseguimento ao fechamento (Closing), onde os valores são transferidos para a conta do vendedor e a escritura é passada para o nome do comprador.
Para entender melhor o papel das Title Companies e como se dá a transferência da escritura acesse o artigo: O que é Title Company e qual seu papel no mercado imobiliário
PASSO 10 – Pós-compra
Parabéns! Você comprou seu imóvel nos Estados Unidos! E agora?
Após a compra você pode contratar uma empresa para administrar o imóvel. Desta forma, você pode ficar tranquilo no Brasil sabendo que seu imóvel está sendo bem cuidado. Toda manutenção, limpeza, controle de correspondências, entre outros expedientes, serão administrados pela empresa contratada.
As empresas de administração também fazem a gestão total do aluguel para o seu imóvel, caso a unidade seja colocada para alugar. Os serviços são completos e o proprietário não precisa sequer ter contato com os inquilinos. Basta designar uma conta bancária para receber os valores arrecadados. A administradora cuida de tudo!
A AMG International Realty conta com equipe completa e parceiros na Flórida que oferecem toda a assessoria também no pós-venda: contadores, advogados, serviço de concierge e Title Company. Também oferecemos o serviço de administração de seu imóvel.
Como já mencionado, você deve informar em sua declaração no Brasil sobre o bem no exterior. Converse com um contador brasileiro de sua confiança para saber os detalhes. Importante salientar que as questões relacionadas a tributação e imigração mencionadas neste manual devem ser confirmadas com um profissional da área (contadores e/ou advogados).
Esses são os 10 principais passos para se adquirir um imóvel na Flórida. Caso tenha interesse em saber mais entre em contato agora mesmo e bata um papo comigo por WhatsApp: +55 11 98111-2555. Meu nome é Carlos Barros e estou a sua disposição.
Por conta desta alta demanda por imóveis nos EUA, algumas cidades americanas sofreram um boom imobiliário. A alta do dólar não pareceu ser um obstáculo. Pelo contrário! Investidores brasileiros cada vez mais buscam um moeda forte para se ver livre da instabilidade do real e proteger seus investimentos.
Sobre a AMG International Realty
A AMG International Realty é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público brasileiro. Caso queira saber mais sobre o processo de compra de casas e apartamentos nos Estados Unidos, entre em contato agora mesmo e converse comigo por WhatsApp: +1 305 318 6968 (Heloisa Arazi).
