Miami sempre foi a cidade da Flórida preferida pelos brasileiros para lazer e também para investimento. No entanto, já faz alguns anos que as chamadas Vacation Homes em Orlando passaram a competir com Miami pelo capital verde e amarelo. Neste artigo explicaremos um pouco sobre o que são as Vacation Homes e faremos também um comparativo entre as duas cidades. Afinal, qual a melhor cidade da Flórida para investir? Miami ou Orlando?
Miami: a preferida dos brasileiros
Desde 2010 Miami ocupou a primeira posição no ranking na preferência dos investidores brasileiros. Não só o preço do metro quadrado era extremamente atrativo, como o Real valorizado também ajudava. A demanda, desde então, só aumentou. O ápice foi no ano de 2015, quando os brasileiros representaram mais de 10% de tudo que foi comprado em Miami no mercado imobiliário.
A partir de 2015 alguns fatores contribuíram para frear esta demanda. Além da crise econômica no Brasil e no mundo, o Real desvalorizou e o metro quadrado em Miami valorizou, tornando o preço dos imóveis menos atrativos para o investidor brasileiro.
Contudo, o sonho de ter um imóvel na Flórida continuava vivo. Mesmo com Real desvalorizado, a demanda por imóveis nos EUA ainda era alta. A consequência foi a procura por imóveis com tickets menores, a partir de USD 250 mil, um valor abaixo do ideal para o mercado de Miami. Foi neste contexto que as casas em Orlando começaram a ganhar destaque. Por que?
Em Miami o mercado sempre foi mais voltado para imóveis a partir de USD 400 – 500 mil. Este seria um mínimo ideal dentro de uma faixa de liquidez interessante para investimento. Obviamente que existem boas oportunidades abaixo deste valor e, recentemente, as grandes incorporadoras na cidade lançaram empreendimentos com tickets mais baixos, justamente para atender os investidores sulamericanos impactados pela desvalorização de suas moedas.
Até mesmo o financiamento de casas em Miami torna-se mais difícil para imóveis com tickets menores do que USD 300 mil. A maioria dos bancos exige um montante mínimo financiável (descontado o valor da entrada) de USD 200 mil. Geralmente a entrada exigida gira em torno de 35% a 40% do valor do imóvel.
O boom das Vacation Homes em Orlando
Já em Orlando, é possível casas espaçosas de aproximadamente 200 m2, dentro de condomínio fechado, a partir de USD 250 mil. É natural, portanto, que o investidor brasileiro passasse a direcionar sua atenção para este mercado. Não só isso, as casas oferecem acabamentos de alto padrão, piscina privativa, amplos terraços e tudo que uma residência de luxo em Miami poderia oferecer. Sem contar a infraestrutura dos condomínios que são verdadeiros resorts. São as chamadas Vacation Homes, que passaram a competir agressivamente com Miami pelo capital brasileiro.
As Vacation Homes em Orlando ainda trazem uma outra grande vantagem: Permitem o aluguel por curtas temporadas. Desta forma, o proprietário pode usufruir do imóvel nas férias e colocar para alugar enquanto não estiver usando, obtendo assim renda em dólar. A maioria dos imóveis em Miami não permite a prática de aluguéis por curta temporada, somente para moradores fixos com contratos de no mínimo 1 ano.
Não bastassem todas estas vantagens, em Orlando os bancos financiam montantes menores do que Miami, a partir de USD 150 mil em média (descontada a entrada). As parcelas do imóvel ainda podem ser quitadas parcialmente, ou em muitos casos integralmente, com a própria renda do aluguel.
Miami começa a fazer frente às Vacation Homes de Orlando
As incorporadoras de Miami, percebendo a perda de público para Orlando, não perderam tempo e passaram a conceber empreendimentos com perfil similar ao de Orlando. Nos últimos dois anos a cidade recebeu lançamentos de imóveis “Mixed Use” (uso misto), uma tendência global que mescla no mesmo espaço unidades para moradia, imóveis para temporada, conjuntos comerciais e ampla área com estabelecimentos: mini-mercados, lavanderias, restaurantes, cafés, lojas, etc. Tudo para facilitar a vida do proprietário e também seguir a tendência de imóveis com alto grau de “walkability” (faça tudo a pé).
Os imóveis Mixed Use não são exatamente Vacation Homes, mas atendem ao público investidor que procura tickets mais baixos e possibilidade de aluguem por temporada.
Este tipo de empreendimento atraiu novamente os olhares do investidor brasileiro. Aquele investidor que não faz tanta questão de estar perto da Disney e prefere as praias, bem como a atmosfera tropical de Miami, já voltou a investir na cidade. Com a possibilidade de poder também alugar por temporada, as Vacation Homes de Orlando perderam um pouco seu grande diferencial.
Os imóveis Mixed Use em Miami, apesar de menores, oferecem preços mais atrativos, a partir de USD 270 mil e podem ser também financiados. Não são espaçosos como as casas de Orlando, mas atendem ao público brasileiro investidor que antes não tinha essa opção na prateleira.
Potencial de valorização
Considerando que as duas cidades oferecem imóveis que atendem às expectativas do investidor em termos de preço, qual ofereceria o maior potencial de valorização? Afinal, este é o fator principal que norteia qualquer investimento. Vamos lá!
Miami sempre teve uma grande vantagem em relação a Orlando no que diz respeito a “escassez de área”. A cidade não tem para onde expandir. Do lado leste ela está cercada pelo Oceano Atlântico. À Oeste pelos Everglades (pântanos). Ao sul há apenas uma cidade, com costa não propícia para praia e logo após o oceano novamente levando para as ilhas conhecidas como “Keys” (a mais famosa é Key West). Ao norte temos a cidade de Fort Lauderdale.
Já Orlando não possui essas “cercas” geográficas. Pelo contrário, oferece ampla área para crescer. Investidores no setor imobiliário levam em consideração a oferta de inventário versus a demanda por imóveis. Escassez de área é um forte limitador de inventário imobiliário, já que não há tanto espaço para construir, o que pressionaria o preço do metro quadrado para cima (valorização).
Este sempre foi um grande argumento para investir em Miami e não em Orlando. Contudo, parece que não é bem assim!!
Se por um lado a oferta de imóveis em Orlando não sofre de limitações, a demanda por outro lado é incrivelmente alta, compensando qualquer aumento de inventário. São mais de 70 milhões de turistas invadindo a cidade todos os anos. E esse número cresce a cada ano! Grande parte deste público procura justamente as chamadas Vacation Homes para se hospedar. É praticamente certo, portanto, que a casa será alugada durante todo o ano, especialmente se for próxima aos parques.
Além disso, Orlando vem recebendo novos parques e também criando inúmeras atrações voltadas para adultos. Apesar de não ter praias na cidade, a costa é pertinho dali (apenas uma hora de carro).
Afinal, qual a melhor cidade para investir?
A resposta é: “Depende”! Nos dias de hoje tanto Miami como Orlando oferecem opções interessantes para investidores no setor imobiliário. A decisão deixa de ser sobre oportunidades de investimento e passa a adquirir um caráter mais subjetivo e pessoal. Há quem prefira Orlando, não só pelos parques, mas pelas características da cidade. Miami, por outro lado, é a Rivieira da Flórida, maravilhosa, badalada, e mais completa que Orlando em vários quesitos: praias, parte cultural, restaurantes, etc.
Espero que este artigo tenha esclarecido um pouco sobre os dois destinos. Caso precise de mais orientações por favor entre em contato.
