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Todos nós adoramos conseguir um bom negócio imobiliário. Sempre há oportunidades baratas, mesmo em mercados aquecidos, como o da Flórida neste momento. Contudo, deve-se tomar muito cuidado para evitar os extremos na tentativa de economizar, pois a estratégia pode custar muito mais cara no futuro.
Se é a primeira vez que você está investindo em imóveis no exterior, este artigo é para você! Não deixe de ler até o final, pois fará toda a diferença na sua decisão de compra e na seleção do imóvel ideal. Veja também: 4 coisas que ninguém te contará antes de comprar na Flórida
Recebo diariamente contato de clientes procurando casas e apartamentos baratos na Flórida e é natural que as pessoas busquem pelo melhor preço.
Imóveis baratos trazem a sensação de menor risco, maior retorno sobre o investimento, menor custo com manutenção, além, é claro, de exigirem menor desembolso de capital.
Contudo, comprar barato demais, quase sempre, não é a melhor opção de investimento.
Veja abaixo 5 razões para não comprar imóveis muito baratos na Flórida:
1 – Imóveis baratos fogem da faixa de liquidez ideal
Ao comprar, pense sempre na hora de vender!
O conselho acima nem sempre é seguido por compradores ávidos em comprar barato.
Lembre-se: Os preços estão baixos por algum motivo.
Em qualquer mercado há uma faixa ideal de liquidez, ou seja, uma faixa de preço onde é mais fácil e eficiente vender um determinado produto ou serviço. Não é diferente no mercado imobiliário.
É mais fácil entender este conceito com imóveis muito caros. Afinal, um grupo menor de pessoas teria condições financeiras de adquirir um imóvel muito caro.
Porém, imóveis baratos também caem nesta mesma condição.
Um imóvel pequeno, de um quarto, por exemplo, poderia ser ideal para uma pessoa solteira, mas já não atenderia as necessidades de uma família composta por casal e um filho.
Já um imóvel de 2 quartos atenderia tanto a pessoa solteira (que teria um quarto extra para receber hóspedes ou manter um home-office), como também atenderia uma família composta por casal e um filho.
O mesmo raciocínio vale na hora de arrendar o imóvel, caso o objetivo do investimento seja para obter renda com aluguel. Saiba mais no próximo tópico.
Se considerarmos o mercado de Miami como exemplo, o preço médio de uma propriedade é de US$ 590 mil hoje, como mostra o gráfico abaixo. Este preço médio sugere a faixa ideal de venda de um imóvel. É importante considerar que este valor é uma média de todo o mercado de Miami. Os preços divergem consideravelmente para cada bairro.
Em Sunny Isles Beach, por exemplo, uma comunidade nobre ao norte de Miami, o preço médio já sobe para US$ 640 mil.
Comprar imóveis muito abaixo deste preço médio foge da faixa ideal de liquidez e pode não ser um bom investimento.
2 – Baixo retorno com aluguel
É natural pensar que imóveis baratos trarão um “yeld” (retorno) maior com aluguel. Afinal, a renda com aluguel de imóveis menores (ou mais baratos) seria proporcionalmente maior em relação ao preço de compra, quando comparamos com imóveis mais caros.
Este conceito de mercado nem sempre funciona na Flórida.
Vamos trazer o exemplo do tópico 1, com um imóvel de 1 (um quarto) para a cidade de Orlando, na Flórida, onde milhões de pessoas todos os anos procuram casas de temporada perto dos parques para se hospedar nas férias com as famílias e amigos.
Se você pensa em comprar uma casa em Orlando, para investimento, justamente com o objetivo de faturar com renda de aluguel para este público em busca hospedagem de férias, já deve ter percebido que uma casa de 1 (um) quarto não é a ideal.
O público que busca hospedagens em Orlando, na grande maioria, são famílias e grupos de amigos. Geralmente precisam de casas de no mínimo 3 ou 4 quartos. Idealmente, casas maiores seriam bem vindas.
Já divulgamos neste blog os motivos que fazem das casas grandes em Orlando serem o melhor investimento. Você pode acessar o artigo aqui.
Além disso, se o objetivo é renda com aluguel, o imóvel precisa trazer características que o tornem atrativo, como bom estado de conservação, quartos amplos, quintal com churrasqueira, piscina privativa, sistema de ar-condicionado atualizado, entre outros fatores, o que o torna mais caro.
E para a cidade de Miami….o comportamento do público é o mesmo?
Para a cidade de Miami o público se comporta diferente. É mais recomendado imóveis menores, de até 2 quartos. Porém isso não significa que o imóvel seja mais barato.
Os grandes investimentos em Miami estão nas regiões centrais da cidade, em bairros como Brickell, Downtown, Edgewater, Wynwood, etc. São bairros onde o preço do metro quadrado é mais alto. Apesar do valor mais alto, o retorno sobre o investimento nestas regiões é consideravelmente maior, já que o mundo inteiro procura estas regiões para comprar ou se hospedar.
3 – Vizinhança ruim ou muito afastada
Casas ou apartamentos baratos na Flórida também podem estar associados a regiões degradadas, ruins ou muito afastadas.
Localização é um fator chave na hora de investir. Comprar imóveis muito afastados dos principais núcleos imaginando que um dia a região vai se valorizar pode ser uma estratégia desastrosa de investimento. Ainda que a região venha a se valorizar no futuro, pode demorar muito.
Você ainda corre o risco de vivenciar uma desvalorização do imóvel, dependendo da região.
Tenha sempre a assessoria de um corretor experiente na Flórida para entender quais regiões são as mais promissoras para investimento. Certifique-se de pesquisar sobre o comércio nas proximidades, boas escolas, facilidade de acesso às principais rodovias, transporte público, taxas de criminalidade, entre outros fatores.
Na maioria das vezes é melhor pagar mais caro em um bairro melhor. Esta estratégia também tem a ver com a liquidez na hora de vender (como mencionamos no tópico 1 deste artigo).
Agora, vamos supor que você consiga encontrar uma vizinhança afastada interessante, que parece próspera. Também conseguiu encontrar um imóvel barato com pouca necessidade de reparos. Seria este um bom investimento? Depende!
Mesmo com toda a reforma realizada e, ainda que tenha deixado o imóvel superior aos demais da vizinhança, pode ser que você não consiga cobrar um aluguel mais alto por isso.
Se toda a região pratica um preço médio de aluguel barato, será muito difícil fugir destes valores médios. Ò mesmo vale para a venda do imóvel.
A vizinhança sempre traz um peso grande sobre os preços de aluguel e de venda, não importa se a casa está “pintada de ouro”.
4 – Casas e apartamentos baratos tem baixa qualidade de inquilinos
Alugueis baixos atraem inquilinos diferentes em comparação a alugueis mais altos. Esta diferença no comportamento do inquilino é natural, já que, geralmente, quando alguém não está pagando muito por alguma coisa pode não se sentir tão motivo a tratar bem a propriedade.
Em qualquer negócio com aluguel, os proprietários querem bons inquilinos, de qualidade, que ajudem a manter a propriedade em bom estado.
Além disso, alugueis mais altos também atraem um público mais qualificado, com menor inadimplência. São inquilinos que pretendem viver no local a longo prazo. São, portanto, pessoas ou famílias que precisam se estabelecer na vizinhança, encontrar boas escolas para seus filhos, precisam de segurança e áreas comunitárias limpas, entre outras características que, geralmente, são encontradas em bairros bons e com boas propriedades.
5 – Imóves baratos trazem problemas estruturais escondidos ou necessidade de reparos de reformas custosas
Um dos principais motivos para evitar imóveis muito baratos nos Estados Unidos é a grande probabilidade da propriedade trazer uma variedade de problemas estruturais e necessidade de reparos. Muitos destes problemas podem estar ocultos.
Por isso sempre recomendamos realizar a inspeção do imóvel no processo de compra. A inspeção é fundamental e é realizada por empresa independente, especializada. Neste artigo explicamos em detalhes como funciona a inspeção de imóvel na Flórida.
Imóveis que exigem grandes necessidades de reparos e reformas demandarão uma enorme soma de dinheiro, o que o tornará caro ao final. Considere ainda o tempo de reforma e todo transtorno envolvido.
Casas mais baratas também costumam ser mais antigas. Mesmo que você faça uma boa reforma para reparar danos mais evidentes, ela ainda será uma propriedade antiga, o que, ao longo do tempo, pode exigir mais custos de manutenção, o que dimunui o retorno sobre o investimento (ROI).
Sobre a AMG International Realty
A AMG International Realty é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público brasileiro. Caso queira saber mais sobre as oportunidades imobiliárias em Miami, Orlando e cidades nos arredores, entre em contato agora mesmo e converse comigo no WhatsApp: +1 305 318 6968 (Heloisa Arazi).
