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Investir em imóveis voltados para alugueis de curto prazo em Miami é considerado um dos melhores investimentos imobiliários do mundo. Neste artigo mostraremos com exemplos práticos como calcular o retorno sobre o investimento (ROI) para um imóvel voltado para alugueis de curto prazo (Ex.: Airbnb).
Se você pensa em investir em Miami, não deixe de ler até o final. Você também pode baixar agora gratuitamente a planilha em Excel que preparamos com todos os cálculos e exemplos deste artigo. Basta clicar aqui para fazer o download
O cálculo do ROI muda e traz diferentes resultados para uma compra à vista (cash) e financiada. Desta forma, trabalharemos em dois cenários:
1 – Apartamento de 2 (dois) quartos com pagamento à vista;
2 – Apartamento de 2 (dois) quartos financiado.
Entendendo a fórmula! O que é ROI?
ROI, ou Retorno sobre o Investimento, é um indicador que avalia o desempenho de um investimento em relação ao valor investido.
No caso de imóveis voltados para aluguel, O ROI avalia o lucro líquido gerado pelo aluguel em relação ao valor investido.
O valor investido pode ser o valor do imóvel, no caso de uma compra à vista, ou o valor da entrada, no caso de uma compra financiada.
ROI = Lucro Líquido do aluguel / Valor Investido
Vejamos um exemplo prático e alguns cenários:
Exemplo 1: Imóvel de 2 quartos, mobiliado, com pagamento à vista
Premissas e dados para o cálculo:
Características e valor da propriedade
Para este exemplo consideraremos uma propriedade em Downtown Miami, com as seguintes características:
- 2 quartos;
- 1.000 Sqft (aproximadamente 92 m2);
- Mobiliada e pronta para alugar;
- Valor da propriedade: US$ 950 mil **
* * Não se assuste com o valor! Este preço é baseado em lançamentos novos nas melhores localizações de Miami para um apartamento de 2 quartos e já mobiliado de uma forma eficiente para uma boa saída de aluguel. Existem opções mais acessíveis em outras regiões de Miami e também em prédios já prontos e entregues.
Home Owners Association (HOA) – taxa de condomínio
Home Owners Association (HOA) é a nomenclatura análoga à nossa taxa de condomínio no Brasil. Podemos utilizar como parâmetro de mercado o valor de $ 1 (um dólar) por pé-quadrado (sqft).
Para o imóvel considerado neste exemplo, a taxa HOA será, portanto, de $ 1.000 ao mês ($ 1 X 1.000 SQFT), ou $ 12.000 ao ano.
Valor da diária
Para este exemplo consideraremos o valor médio anual da diária de $ 485.
IMPORTANTE: Ao analisar o valor da diária é fundamental levar em consideração a média anual, já que o ano apresenta forte sazonalidade (baixa, média e alta temporada) e os valores de diárias mudam de acordo com as temporadas.
Taxa de Ocupação
Consideraremos uma taxa de ocupação de 85%.
Aqui também é importante considerar a média anual, pelo mesmo motivo mencionado no tópico anterior: sazonalidade. Neste artigo explicamos em detalhes sobre a taxa de ocupação na Flórida.
Taxa de administração (Property Management Fee)
Contratar uma Property Manager (Administradora) é fundamental em qualquer investimento imobiliário, especialmente no caso de propriedades voltadas para alugueis de curto prazo. Apesar de você poder fazer a gestão do aluguel por conta própria, será muito difícil realiza-la de forma eficiente e segura, sem contar com toda a experiência de uma administradora. A gestão fica ainda mais difícil, para não dizer impossível, se você estiver no Brasil, à distância.
A Administradora não só cuida do seu imóvel e faz a gestão do aluguel, como também faz a divulgação e captação dos clientes. O proprietário, sequer, tem contato com os inquilinos. Ao proprietário fica apenas a incumbência de designar uma conta bancária para receber os valores, cuja arrecadação também é feita pela Property Manager. Entenda neste artigo como funciona a gestão total do imóvel
Apenas mencionei alguns dos serviços prestados pelas administradoras, os quais não são fáceis e requer muita experiência de mercado.
Por todos estes serviços a Property Manager cobra um fee. Para o nosso exemplo consideraremos uma taxa de 30% sobre o valor arrecadado.
IPTU (Property Tax)
A chamada Property Tax (Taxa da Propriedade) é o equivalente ao nosso IPTU no Brasil. Ela varia dependendo da propriedade e localização. Contudo, é seguro considerar como estimativa o valor de 1,8% do valor da propriedade ao ano. É importante consultar seu corretor imobiliário em Miami sobre as diferentes taxas de IPTU.
Para o nosso exemplo, considerando um imóvel no valor de $ 950 mil, o valor utilizado para o IPTU anual será de $ 17.100 ao ano.
Vamos aos cálculos?
Cálculo da Receita Total Anual
Para o cálculo da receita total basta multiplicar o valor da diária ($ 485) pelo número de dias no ano (365) e finalmente pela taxa de ocupação (85%). Teremos uma receita total no ano de $ 150.471,25. No mês a receita média seria de $ 12.540,00.
Despesas Totais Anuais
- HOA = $ 12.000,00
- Property Tax (IPTU) = $ 17.100,00
- Taxa de Administração (Property Manager) = $ 45.141,38 (30% X US$ 150.471,25)
- Seguro anual = $ 800
- Despesas gerais (Utilities) = $ 3.000 (luz, gás, água, internet e outros)
- Eventuais manutenções durante o ano = $ 500
- Contador / Advogado = $ 1.000 (você precisará dos serviços de um contador para, entre outras atividades, realizar a declaração de renda da propriedade).
TOTAL DAS DESPESAS ANUAIS: $ 79.541,38
Cálcuo do ROI (Return on Investment)
O Lucro no ano será, portanto, de US$ 70.929,87, que é a diferença entre a Receita Total no ano (US$ 150.471,25) e as despesas anuais totais (US$ 79.541,38).
Para o cáclulo do ROI (Return on Investiment), basta dividir o Lucro Anual pelo valor adquirido da propriedade: US$ 70.929,87 / US$ 950.000 = 7,47%
E se reduzirmos o valor médio da diária? ..ou alterarmos a taxa de administração?
Agora que já conhecemos as principais linhas de receitas e despesas, podemos “brincar” com os números. Abaixo mostramos dois cenários, alterando o valor da diária e também o valor da taxa de administração.
É importante sempre trabalharmos com cenários. O exemplo acima foi calculado com base em um cenário realista. Vejamos um cenário mais pessimista de mercado.
Suponhamos um cenário onde o valor médio da diária seja consideravelmente menor do que o exemplo apresentado anteriormente. Consideremos, para um novo cálculo, o valor de US$ 385 de diária média no ano.
Nesta hipótese, a Receita Total Anual seria de $ 119.446,25. Já o valor das despesas anuais totais seria reduzido para $ 70.234,00.
O ROI no ano, neste novo cenário pessimista, seria de 5,2%.
Perceba que, mesmo com uma queda drástica do valor da diária, o ROI permanece acima dos 5% já incluindo as parcelas do financiamento. Ou seja, 5,2%, neste cenário pessimista, é o retorno líquido de todos os desembolsos.
Cenários pessimistas, no entanto, abrem liberdade para renegociação de custos.
Poderíamos ainda considerar uma renegociação da taxa de administração, para 20%. O que, mantendo a diária de US$ 385, ainda resultaria em um ROI de 6,43%.
Neste novo cenário de 20% de taxa de administração, mantido o valor inicial da diária em US$ 485, o ROI já subiria para 9,70%.
Agora, como ficariam todos estes cálculos se a compra do imóvel fosse financiada por um banco na Flórida?
Vejamos um exemplo:
Exemplo 2: Imóvel de 2 quartos, mobiliado com compra financiada
Neste novo exemplo, consideraremos as mesmas premissas e valores do exemplo anterior, porém com a compra do imóvel financiada.
Para efeitos de cálculo consideraremos um empréstimo nas seguintes condições:
- Valor da entrada: 50% do valor do imóvel = US$ 475 mil (50% * US$ 950 mil)
- Prazo de pagamento = 30 anos
- Juros = 6% ao ano
Nas condições acima, o valor mensal da parcela, seria de US$ $ 2.847,86. Este valor já inclui principal e juros. Para outras simulações ou para saber se você atende a todos os critérios para financiamento, clique aqui!
Embora este valor do principal, do ponto de vista de cálculo de ROI, não deva ser incluído como despesa (já que o valor do principal é um investimento parcelado na propriedade) vamos incluí-lo no cálculo como “despesa” para que tenhamos, ao final, o valor de retorno apenas sobre o valor de fato investido. Lembre-se que o investimento, neste exemplo, será de apenas US$ 475 mil (50% do valor do imóvel), e não US$ 950 mil como no primeiro exemplo onde o pagamento foi à vista.
Cenário 1
- Valor da diária: US$ 485 (Receita total anual de US$ 150.471,25)
- Taxa de administração: 30% (US$ 45.141 no ano)
- Outras despesas: US$ 34.400 (IPTU, HOA, seguro, utilities, contador, manutenção)
- Parcelas do empréstimo (12 x US$ 2.847,86) = US$ 34.174,32
Total da Receita: $ 150.471,25
Total das Despesas: $ 113.715,32
Lucro no Ano: US$ 36.756
ROI: US$ 36.756 / US$ 475.000,00 = 7,7%
Cenário 2
- Valor da diária: US$ 385 (Receita total anual de US$ 119.446,25)
- Taxa de administração: 20% (US$ 23.889 no ano)
- Outras despesas: US$ 34.400 (IPTU, HOA, seguro, utilities, contador, manutenção)
- Parcelas do empréstimo (12 x US$ 2.847,86) = US$ 34.174,32
Total da Receita: $ 119.446,25
Total das Despesas: $ 92.463,57
Lucro no Ano: US$ 26.983
ROI: US$ 26.983 / US$ 475.000,00 = 5,7%
Entenda o que é a “Alavancagem Imobiliária” em Miami
A alavancagem imobiliária em Miami é uma das estratégias mais utilizadas por investidores globais na Flórida. Ela prevê a utilização de recursos de terceiros a juros baixos para aquisição de um imóvel. Com a renda do imóvel, o investidor quita a parcela do empréstimo e obtem lucro na operação.
O lucro obtido no primeiro imóvel é usado para dar a entrada em um segundo imóvel e assim por diante.
Saiba mais sobre a Alavancagem Imobiliária neste artigo
Importante
As informações fornecidas neste artigo têm apenas fins de referência e são meramente informativas, não se destinando a fornecer aconselhamento profissional. Elas não substituem a obtenção de aconselhamento profissional. Este artigo é apenas educativo. Todos os valores descritos neste artigo são baseados no mercado atual (2023_, sujeitos a alterações a qualquer momento. O usuário deve saber que os valores variam de acordo com a localização, tipo de imóvel e demanda. Os valores utilizados nesses exemplos não podem e não devem ser interpretados como um investimento possível. Consulte um profissional jurídico ou tributário para obter um aconselhamento adequado.
Sobre a AMG International Realty
A AMG International Realty é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público brasileiro. Caso queira saber mais sobre imóveis em Miami ou Orlando, entre em contato agora mesmo e bata um papo comigo por WhatsApp: +1 305 318 6968 (Heloisa Arazi).
