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A Flórida atrai milhões de turistas todos os anos. Somente a cidade de Orlando é responsável por trazer mais de 70 milhões de pessoas anualmente para o “Sunshine State”. Todo este fluxo de pessoas precisa de um lugar para se hospedar durante a estadia, que pode ser um quarto de hotel ou um imóvel alugado por temporada. Cada vez mais o formato de aluguel por temporada tem sido priorizado em relação aos hoteis e, de olho neste movimento, investidores compram imóveis na Flórida em busca dos altos retornos que o aluguel por temporada gera. Neste artigo abordaremos um fator importante que impacta diretamente o retorno esperado do aluguel de temporada na Flórida: a taxa de ocupação, ou seja, quanto tempo um imóvel pode permanecer ocupado (alugado) no ano.
Além da taxa de retorno existem outros fatores como: preço médio da diária, principais despesas relacionadas ao imóvel, características do imóvel, entre outros.
Se você quiser saber em detalhes como calcular o retorno esperado de uma casa em Orlando, nossa equipe elaborou uma planilha completa que você pode baixar agora clicando aqui.
Nesta planilha você terá as seguintes informações:
- Valor médio da diária a ser cobrada por tipo de casa (tamanho) e período do ano;
- Taxa de ocupação média mês a mês;
- Principais custos de uma casa em Orlando (água, luz, gás, internet, contador, seguro, IPTU, condomínio, manutenção, etc);
- Percentual (fee) cobrado pela Property Manager (Administradora que cuidará do aluguel);
- Retorno esperado (2 cenários: compra à vista ou financiada) – * mostramos o valor da parcela do financiamento.
Antes de explicarmos sobre a taxa de ocupação, aqui vai um lembrete!
LEMBRETE: Para realizar um sólido investimento em Orlando é fundamental ter a assessoria de uma imobiliária experiente na Flórida. Só quem atua há anos no mercado poderá indicar o tipo de imóvel ideal, quais características o imóvel deve ter, os condomínios que geram maior retorno, entre outras informações. Fique a vontade para conversar agora mesmo comigo por WhatsApp: clique aqui para acessar meu WhatsApp (Carlos Barros).
Taxa de ocupação mês a mês
Os meses de alta temporada na Flórida são aqueles que você deve evitar de usufruir do imóvel em benefício próprio, ou seja, permanecer no imóvel que comprou. São os meses de maior procura e, portanto, é quando você terá maior faturamente no ano. Nestes períodos de alta temporada, é importante não usar a casa e deixá-la disponível para seus hóspedes.
Obviamente que você também pode aproveitar seu imóvel nestes perídos de alta temporada. Basta não ocupá-la por um período muito longo. A maioria das pessoas que compram casas na Flórida consegue administrar esta situação de forma simples, usufruir do imóvel e ainda obter excelente retorno no aluguel. Esta é uma das grandes vantagens deste tipo de investimento.
No caso específico de Orlando, existem épocas bem definidas durante o ano, onde e possível saber com certa precisão sobre os períodos de lotação dos parques (filas longas) e também sobre a temperatura (quando estará muito quente ou muito frio). Para saber mais sobre a melhor época para viajar para a Disney, clique aqui.
Se você quer curtir sua casa ou apartamento de temporada na Flórida, o ideal é priorizar os meses de baixa temporada. Isso nem sempre é possível, já que os meses de julho e dezembro, que são férias no Brasil, também são períodos de alta temporada nos EUA.
Quais são os meses de alta temporada na Flórida (alta taxa de ocupação)?
Os meses de alta temporada em Orlando são:
- março
- abril
- junho
- julho
- dezembro
Nesses períodos a taxa de ocupação na Flórida atinge o seu pico.
Março e abril é período de “Spring Break” (feriado de primavera). Trata-se de um dos feriados escolares mais populares dos Estados Unidos. Nesta época a Flórida recebe milhares de americanos jovens em busca de agito, belas praias e, claro, diversão nos parques de Orlando e nas baladas de Miami.
Junho e Julho são meses onde o mundo inteiro está de férias. É natural que a Flórida receba, nesta época, americanos e turistas do mundo todo.
Dezembro é época de Natal e Ano Novo. O Natal na Disney é uma celebração extremamente procurada por turistas do mundo todo e os parques costumam atingir lotação máxima. A taxa de ocupação das casas em Orlando em Dezembro também é muito alta.
Abaixo um gráfico ilustrativo da taxa de ocupação nas Vacation Homes em Orlando:
Meses de baixa e média temporada
Os meses de baixa temporada são:
- maio **
- setembro **
- outubro
- novembro
** Maio e setembro são meses de baixíssima temporada. São meses onde você, idealmente, poderia permanecer longos períodos curtindo seu imóvel na Flórida. Além disso, nestes período a temperatura não está tão desconfortável (nem muito frio e nem muito quente) e haverá menor procura por aluguel.
Qual a taxa de ocupação média na Flórida?
Esta pergunta é um pouco complicada de responder, já que a procura é diferente dependendo das características da casa e da localização. O tamanho (número de quartos) também pode influir.
Imóveis maiores (com mais quartos) tendem a oferecer retorno esperado maior. Em Orlando, por exemplo, casas com quatro quartos ou mais são os mais procurados por investidores. Algumas construtoras em Orlando já não oferecem alguns tipos de casas com menos de 5 quartos, já cientes da grande procura por casas grandes neste nicho de negócio.
A infraestrutura no condomínio também é determinante. Condomínios com áreas de lazer maiores e mais completos costumam ser mais demandados. Afinal, o comportamento do público que busca hospedagem nestes tipos de imóveis é similar ao público dos hoteis, e querem poder usufruir de uma boa piscina, academia, restaurantes dentro do condomínio, pool bar, playground, quadras de esporte, etc.
Podemos, no entanto, adotar como uma métrica de referência, a taxa média de 75% de ocupação no ano. Este é o percentual que utilizamos no cálculo do retorno esperado na Flórida. Obviamente que trata-se de um indicador estimado e não deve ser entendido como qualquer garantia de ocupação.
Existem alguns sites na internet voltados para este tipo de análise. Um deles é o AirDna
Pensa em investir em imóveis voltados para aluguel por temporada na Flórida?
A AMG International Realty é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público brasileiro. Caso queira saber mais sobre como investir em Orlando ou Miami, entre em contato agora mesmo e bata um papo comigo por WhatsApp: +1 305 318 6968 (Heloisa Arazi).
