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Como se já não fossem muitos os motivos para manter os preços dos imóveis na Flórida em contínua valorização, o estado enfrenta mais uma situação atípica no mercado, provocada por compradores que adquiriram suas propriedades a juros baixos na pandemia. São os chamados “Rate-Locked Homeowners”, ou seja, proprietários travados pela taxa de juros, que evitam vender suas propriedades para não perderem as boas condições de financiamento que conseguiram. A oferta de imóvel, já muito baixa na Flórida, fica ainda mais comprometida.
Os chamados Rate-Locked Homeowners são proprietários que aproveitaram as taxas historicamente baixas promovidas pelo FED (Banco Central Americano) entre 2020 e 2021. Neste período a taxa básica de juros americanas chegou a ficar abaixo dos 3% ao ano. Estes percentuais não eram vistos desde os anos 70 nos EUA.
Não só novos compradores entraram no mercado nesta época, mas também proprietários já existentes, que vinham carregando um financiamento a juros maiores de períodos anteriores, aproveitaram para refinanciar suas propriedades a taxas melhores.
Com a volta à normalidade e escalada da inflação, os EUA adotaram uma política monetária contracionista, elevando os juros drasticamente nos últimos dois anos. Desde maio de 2022 foram mais de 12 aumentos na taxa básica de juros americana promovidos pelo FED. As taxas hoje giram em torno de 7% aa.
Segundo o estudo realizado pelo portal Zillow, 90% dos titulares de hipotecas possuem taxas inferiores a 6%. Quase um terço dos titulares relataram ter taxas inferiores a 3%.
Isso significa que a atual taxa de aproximadamente 7% é um enorme desestímulo à venda para a maioria dos titulares de hipoteca nos EUA.
Ao vender o imóvel para compra de um novo, eles serão forçados a deixar as condições de financiamento vantajosas que conseguiram, para entrar em um financiamento mais caro, com as taxas de juros praticadas hoje.
Esta mudança nas condições de financiamento pode representar algumas centenas de dólares a mais na parcela do financiamento todo mês, ainda que seja para a compra de um imóvel no mesmo valor.
Situação agrava a crise de inventário
Esta situação agrava ainda mais a crise de inventário nos EUA.
A Flórida, em especial, recebe centenas de milhares de novos residentes todos os anos. A demanda por imóveis na região é altíssima. O inventário existente é insuficiente para fazer frente a tantos compradores.
As construtoras correm contra o tempo para entregar novas unidades e aproveitar o mercado aquecido. Contudo, alguns lançamentos podem demorar até 6 anos para serem concluídos, desde a aprovação junto às autoridades municipais até a construção e entrega das chaves.
Este forte desequlibrio entre oferta e demanda fez com que os preços dos imóveis na Flórida disparassem nos últimos 5 anos.
A cidade de Miami, em especial, viu o preço médio de seus imóveis explodirem em mais de 80% desde o inicio da pandemia.
A Flórida, neste contexto, passou o estado de Nova York conquistando a segunda posição no ranking de mercados imobiliários mais valiosos dos EUA, atrás apenas da Califórnia.
Qual taxa de juros “destravaria” o mercado?
De acordo com pesquisa divulgada pelo portal imobiliário Zillow, o limite para iniciar um “destravamento” do mercado seria uma taxa de juros de 5% ou menos. Uma taxa entre 4% e 5% ao ano já seria suficiente para motivar a maior parte dos proprietários a vender.
Na verdade, segundo a pesquisa, quase 50% dos proprietários com intenção de venda que pagam juros acima de 5% já estão com suas casas listadas para venda, em comparação com 20% apenas daqueles com taxas mais baixas.
Estudos indicam que um aumento de um ponto percentual na diferença entre os juros pagos no financiamento da casa atual e o juros do mercado, reduz em 9% as taxas de mudança.
Vale a pena aguardar a queda dos juros e “destravamento” do mercado para comprar?
Em artigo recente publicado neste blog, debatemos sobre a decisão de esperar uma possível queda dos juros americanas para comprar imóveis na Flórida.
São vários os motivos que levam a concluir que aguardar traz um série de riscos e pode ser uma estratégia desastrosa.
O principal motivo é que uma eventual queda das taxas, apesar de destravar o mercado no lado da oferta, pode ter um impacto ainda maior do lado da demanda.
Muitos compradores, hoje morando de aluguel, estão aguardando uma queda nos juros para comprar o imóvel próprio. Eles só não tomaram esta decisão ainda por que os juros estão altos.
Além disso, o preço dos imóveis na Flórida continua subindo agressivamente, mesmo com as taxas de juros mais altas. Esperar para comprar significa perder esta valorização.
Por fim, nada indica que os juros cairão drasticamente. Historicamente os juros nos EUA sempre giraram em torno de 6%. A queda testemunhada no período pandêmico foi pontual e emergencial, em um contexto global atípico.
Do ponto de vista financeiro e estratégico, comprar agora seria a nossa recomendação, já que os juros ainda impedem que novos compradores entrem no mercado e é possível aproveitar um contexto de competição menor comparado ao que pode se tornar no futuro próximo.
Sobre a AMG International Realty
A AMG International Realty é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público brasileiro. Caso queira saber mais sobre oportunidades no mercado imobiliário de Miami, Orlando e cidades nos arredores, entre em contato agora mesmo e converse comigo por WhatsApp: +1 305 318 6968 (Heloisa Arazi).
