O mercado imobiliário da Flórida, caracterizado por um super-aquecimento nos últimos dois anos, parece estar finalmente esfriando, à medida que o FED (Banco Central Americano) aumenta as taxas de juros para conter a inflação. Alguns indícios da desaceleração são: inventário maior, diminuição da chamada “Bidding War” (competição de compradores e propostas) e maior número de listings vendidos abaixo do preço anunciado. Será que estamos saindo de um mercado “Seller” (favorável para vendedores) para um mercado “Buyer” (favorável para compradores)?

Ainda não! Contudo, as previsões são otimistas. Continue lendo e entenda por que agora é um bom momento para comprar na Flórida.

Estamos em transição para um mercado "Buyer"?

O que é um mercado “Seller” ou “Buyer”?

Para sabermos se um mercado está “Seller” ou “Buyer” precisamos entender a quantidade de meses em estoque (inventário) de propriedades à venda na região. Este indicador é conhecido como Taxa de Absorção, ou seja, ele indica a velocidade com que o mercado pode absorver o inventário de imóveis no mercado.

Há diversas formas de calculá-lo. A forma mais prática é dividir a quantidade atual de imóveis a venda na região pela média de vendas mensais dos últimos 12 meses. O resultado é o tempo médio que um imóvel demoraria para ser vendido, em meses.

Suponhamos que o resultado do índice seja 6 (seis). Então, uma interpretação seria de que, ao colocar um imóvel hoje a venda naquela região, ele demoraria aproximadamente 6 meses para ser vendido.

Como regra geral, o mercado imobiliário da Flórida considera que Taxas de absorção menores do que 5 indicam que aquele mercado está VENDEDOR (Seller), ou seja, está favorável para quem quer vender. Neste cenário, existem poucos imóveis ofertados e uma demanda grande de compradores.

Quando a taxa de absorção está próxima de 5, então o mercado está equilibrado. Oferta e demanda estão equilibradas.

Quando a taxa de absorção está acima de 5, significa que o mercado está COMPRADOR (BUYER). Há uma oferta grande de imóveis e poucos compradores. Neste contexto, o mercado está favorável para quem quer comprar, já que seria mais fácil negociar por preços menores.

Antes de comprar na Flórida, conheça esses 4 indicadores de mercado

“Bidding Wars” diminuindo

Um comportamento que mostra a transição do mercado de Seller para Buyer na Flórida, é a diminuição do chamado “Bidding War”.

O termo “Bidding War” (guerra de propostas) ganhou destaque nos últimos dois anos. Ele faz referência a uma verdadeira guerra entre compradores. A competição era tão grande que uma mesma casa chegou a receber 6 propostas diferentes, em um verdadeiro leilão.

Tornaram-se comuns ofertas até 20% maiores do que o preço do anúncio, desencadeando uma super-valorização dos imóveis na Flórida.

Esta situação de “Bidding Wars”, obviamente, não é saudável para o mercado e, felizmente, parece estar chegando ao fim.

O gráfico abaixo mostra o comportamento dos vendedores se ajustando à nova realidade de juros maiores (próximos de 7%) para as taxas de financiamento de imóveis.

Quase 8% das casas à venda no mercado americano tiveram seus preços reduzidos (um recorde).

Source: REDFIN

Aumento dos juros é o principal fator

O aumento da taxa básica de juro americana é o principal responsável pelo ajuste atual do mercado. Os juros americanos encontram-se no patamar mais alto dos últimos 20 anos.

De acordo com dados do REDFIN, tomando como exemplo a cidade de Miami, o preço médio dos imóveis na região foi de US$ 530 mil para setembro de 2022. Em uma simulação de financiamento, aos juros de hoje (6,1% em setembro), um americano pagaria uma parcela mensal de US$ 2.570,00.

Um ano atrás, com juros a 2,9%, um imóvel neste valor teria a parcela de US$ 1.764,82, mantendo as mesmas condições de prazo e entrada (down payment).

Na simulação acima consideramos prazo de 30 anos e entrada (down payment) de 20% do valor do imóvel. Vale destacar que essas condições podem ser diferentes para estrangeiros que, normalmente, devem pagar entrada de aproximadamente 30% do valor do imóvel. Saiba mais sobre financiamento de imóveis na Flórida

Este aumento expressivo no valor da parcela desestimula sobremaneira novos compradores, que adiam a compra, na expectativa de oportunidades melhores no futuro.

Estamos em uma transição de “Seller” para “Buyer”?

Podemos dizer que o mercado americano está iniciando uma transição, mas longe ainda de ser caracterizado como um mercado “Buyer”.

Segundo dados do REDFIN, a taxa de absorção para o mercado dos EUA como um todo terminou setembro com 2 meses de estoque. No mesmo período em 2021 este indíce era 1 (um). Apesar de ter dobrado de valor, o indicador ainda está longe dos 4,5 observado em janeiro de 2019.

Graph of the housing market supply in the US

Isso não significa que não seja um bom momento para o investidor. É um período que estamos vendo de ajuste de mercado, e pode ser uma oportunidade para comprar. Continue lendo para entender!

É hora de comprar?

O fato de o mercado estar se ajustando deve-se diretamente ao aumento de juros, que esfriou a demanda por novos imóveis, uma vez que fica mais difícil para um comprador fazer frente a parcelas mais caras.

O ajuste não se deve, portanto, à mudança de comportamento do comprador em busca de um imóvel na Flórida. Muito pelo contrário, a demanda por imóveis na Flórida por investidores do mundo todo e, principalmente, pelos próprios americanos, permanece altíssima. Tanto é que o preço médio dos imóveis permanece em forte alta. O preço dos imóveis em grandes mercados da Flórida aumentaram mais de 20% de um ano para cá. Abaixo mostramos o gráfico para a cidade de Miami:

Graph of the median sale price in Miami, FL

Os juros nos EUA estão altos neste momento por uma estratégia de contenção da inflação. Uma vez a inflação controlada, é natural que o FED inicie um movimento de derrubada da taxa, o que estimularia novamente o mercado imobiliário. Neste cenário, os preços ganharão mais força para subir.

Portanto, este pode ser um momento super oportuno para comprar imóveis na Flórida. Aproveitar o ajuste do mercado, que pode ser temporário, e entrar comprando para aproveitar uma futura valorização.

Dificilmente os preços na Flórida, ainda que, eventualmente, mostrarem uma queda temporária, permanecerão com tendência de queda nos próximos anos. Vários são os fatores: inventário baixo, demora para entregar novas unidades, fluxo expressivo de pessoas se mudando para a Flórida, etc.

Entenda neste artigo por que os preços na Flórida permanecerão com tendência de alta

Sobre a AMG International Realty

A AMG International Realty é uma imobiliária global especializada na Flórida e voltada para o público brasileiro. Caso tenha interesse em saber mais sobre as oportunidades de investimento nas regiões de Miami e Orlando, entre em contato agora mesmo e bata um papo comigo por WhatsApp: +1 305 318 6968 (Heloisa Arazi).

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