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Em 2010, quando a estrela do basquete LeBron James anunciou na ESPN que estaria “levando seu talento para South Beach” para se juntar ao Miami Heat, os moradores de Miami deram risada. O motivo talvez não fosse tão óbvio para quem é de fora. South Beach, apesar de ser a principal região turística de Miami, fica em uma ilha. O estádio do Miami Heat fica em Downtown (centro de Miami) na área continental, em linha com Miami Beach e ligados por uma ponte.
Hoje, o cenário em Miami é outro. South Beach, apesar de ainda ser um dos bairros de maior destaque, já não possui áreas livres. As atenções agora estão voltadas para Downtown e arredores. A prova disso é o recém entregue, porém ainda em andamento, Miami Worldcenter.
O Miami World Center é um projeto bilionário, ousado e que segue a tendência mixed-use, mesclando torres residenciais e comerciais em um único espaço. Ao todo serão 4 condomínios residenciais, Um hotel Marriott Marquis com 1.700 quartos, um prédio para escritórios de 45 andares e uma área de mais de 40 mil metros quadrados de lojas e estabelecimentos diversos. É um dos maiores projetos imobiliários em andamento nos Estados Unidos.
O centro de Miami durante décadas era percebido como uma área decadente e destruída. Os estacionamentos estavam em ruínas e as ruas eram ocupadas por indigentes. A área estava morta, exceto por um pequeno fluxo de trabalhadores que vinham todos os dias para os prédios de escritório na região. Demorou para as construtoras vislumbrarem uma oportunidade.
O primeiro grande lote destinado para o projeto do Miami World Center foi adquirido em 2003, pelo empresário Falcone, da incorporadora Art Falcone. O pedaço de terra foi arrematado em um leilão promovido pela prefeitura. Em 2005 a incorporadora Nitin Motwani juntou-se a Falcone. Na época todos pensavam que os dois estavam loucos. Foram necessários 10 anos e 40 contratos para conceber o projeto. Falcone e Motwani mantiveram-se pacientes e “frios” durante todo o período da Grande Recessão do Subprime, em 2008.
Logo após a crise, Miami passou a se beneficiar de uma agressiva demanda por condomínios de luxo, especialmente por parte de investidores estrangeiros. Diversas torres de altíssimo padrão foram construídas entre 2010 e 2016. A população do centro aumentou em quase 40% no perído entre 2010 e 2018. Novos investimentos orientados para planejamento do trânsito e mobilidade foram realizdos. Hoje o centro tem uma outra “cara” e rivaliza com as regiões mais nobres e badaladas da cidade. O Miami World Center é o projeto em destaque na região e novos outros empreendimentos estão surgindo.
No total, a Downtown Development Authority diz que atualmente existem 32.221 condomínios, 16.290 apartamentos, mais de 20.000 quartos de hotel, 6,1M SF de espaço para escritório e 6,1M SF de varejo no pipeline de desenvolvimento. (Veja um mapa interativo aqui.)
Famílias estão fixando residência em Downtown Miami e arredores
Downtown e vizinhanças nos arredores, como Edgewater e Brickell, vem atraindo também famílias que querem fixar residência. Até há pouco tempo, morar no centro de Miami era algo impensável. Arranha-céus, trânsito caótico e night clubs não faziam parte do cotidiano de famílias tradicionais. Essa era, no entanto, a realidade há uma década. Hoje, um estudo demográfico da chamada Grande Downtown Miami realizado pela Miami Downtown Development Authority, que utiliza dados do Censo dos EUA, mostra que a população da região vem crescendo agressivamente. De 2000 para 2010 houve um aumento recorde de 65%, atingindo mais de 92 mil habitantes. De 2010 para 2018 o crescimento foi de 38%. Estima-se que haja um crescimento de 19% até 2021, quando a população de Downtown alcançaria a marca de quase 110 mil pessoas. Apenas a título de comparação, as populações do centro de cidades com tamanho semelhante a Miami variam de 27 mil em Atlanta, 50 mil em Dallas e 85 mil em Denver.
Jovens profissionais com idades entre 25 e 44 anos são o grupo mais populoso do centro de Miami, representando 45% dos moradores. Um dado interessante é que o número de crianças com menos de 14 anos cresceu 53% desde 2010, para um total atual de 11.484 residentes. O número de famílias na Grande Downtown aumentou 42%.
Essa transoformação reflete também a chegada da nova geração de Millennials, que prefere criar suas famílias em áreas centrais urbanas, ao invés de criá-las nos tradicionais subúrbios de cidades americanas.
Entretenimento e cultura em Downtown
Em 2013, o Perez Art Museum Miami, fundado pelo desenvolvedor Jorge Perez do Related Group, mudou-se para um novo edifício em Downtown projetado pelos arquitetos Herzog & de Meuron, vencedores do prêmio Pritzker. Ao lado, o Frost Science Museum foi inaugurado em 2017. Guindastes estavam por toda parte, inclusive na construção do luxuoso condomínio One Thousand Museum, projetado pela renomada e já falecida arquiteta Zaha Hadid. Até mesmo David Beckham encabeçou a criação de um time (Inter Miami) e a construção de um novo estádio de futebol na região, que será concluída ainda em 2020.
Transporte
Houve também progresso no transporte público. Uma nova estação de trem, Miami Central, foi inaugurada a poucos passos do Miami Worldcenter. A Virgin Train iniciou a criação de uma rota que ligará a estação a Orlando. Hoje já existe na região o Metromover Miami, um trem aéreo gratuito para se deslocar em Downtown e Brickell. Além disso o centro está ficando cada vez mais pedestrian friendly, com ciclovias e vias para patinetes motorizados, entre outras modalidades de locomoção.
Projetos voltados para Short-Term Rental
Miami carecia de projetos voltados para Short-Term Rental, ou seja, condomínios que permitissem a prática de aluguel por temporada. A cidade tradicionalmente adota uma postura relutante à este tipo de atividade, apesar de muitos proprietários alugarem seus apartamentos e casas, mesmo infringindo as regras da prefeitura.
A ideia de adotar regras rígidas para a prática de short-term rental é para proteger os moradores do vem e vai de turistas, fluxo que tende a depreciar o mercado imobiliário, caso não seja feito de forma ordenada.
Em Orlando a prática foi permitida e funcionou muito bem. Há zoneamentos específicos e bem delimitados próximos aos parques temáticos que oferecem condomínios com casas de temporada. Desta forma, as áreas residenciais ficam protegidas, bem como as redes hoteleiras do centro, que não competem diretamente.
Contudo, Miami começou a perder investidores para a Terra do Mickey. O comportamento do investidor global mudou nos últimos anos. Após a crise do Subprime, como já mencionamos, o apetite do comprador de imóveis estava voltado para apartamentos de luxo, onde o proprietário usava nas férias e mantinha trancado o restante do ano. O novo investidor agora busca renda com o imóvel. Ele quer usar nas férias e alugar por temporada o restante do ano. Miami não oferecia, até então, projetos com esse perfil.
E mais uma vez a região de Downtown se destaca, criando 3 novos empreendimentos voltados para Short-Term Rental. O primeiro deles, o YotelPad Miami, mal começou a construção e esgotou as vendas (sold-out) em menos de um ano. O Segundo empreendimento foi o Natiivo – Powered by Airbnb. O Natiivo foi o primeiro projeto no mundo onde a plataforma online Airbnb entrou como incorporadora. A plataforma optou, em um segundo momento, por deixar a parceria com o Natiivo, e resolveu entrar novamente no mercado, desta vez com o lançamento District 225. O empreendimento já vendeu mais de 60% de suas unidades em pouco mais de um ano do lançamento. E o mais recente deles é o Legacy Hotel & Residences, que faz parte do projeto Miami World Center comentado neste artigo.
Imóveis a venda em Downtown Miami
Neste artigo mostramos alguns dos principais indicadores que projetam Downtown Miami e arredores como regiões promissoras para investir.
A AMG International Realty é uma imobiliária com sede em Miami e escritório também em Orlando. Caso tenha interesse em conhecer mais sobre o mercado imobiliário da Flórida, entre em contato. Será um prazer conversar sobre as oportunidades de investimento na região.
Parte deste texto foi traduzido de Bisnow e Miami Herald
