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Esta semana um amigo e cliente que possui uma unidade no luxuoso condomínio Porsche Design Tower, em Sunny Isles Beach, perguntou-me se agora seria um bom momento para colocar a unidade à venda. A unidade foi comprada na planta à preços de primeira lista. Este cliente é do Brasil e, portanto, além da valorização em dólar que realizaria, também perceberia um significativo ganho cambial, já que a moeda brasileira desvalorizou muito nos últimos anos. Resolvi então escrever este artigo, pontuando minhas considerações sobre a situação específica deste meu amigo, mas que também serve como fundamento para decisões no segmento de “condos” (apartamentos em condomínios de luxo) em Miami. Afinal, é hora de comprar ou vender apartamentos em Miami?
Vamos primeiro entender a diferença nos segmento de “condos” (apartamentos) e “single-family homes” (casas residenciais)
A primeira consideração que fiz ao responder para meu cliente foi pontuar algumas diferenças hoje no comportamento dos diferentes segmentos.
Apartamentos em condomínios de luxo pertencem ao segmento de “condos” (condomínios de prédios). O termo “condo” é frequentemente empregado como referencia a um apartamento na Flórida.
Uma casa residencial pode pertencer principalmente a dois segmentos diferentes: 1 – Single-Family home ou 2 – Townhome.
As Single-Family Homes são casas residenciais unifamiliares e não-geminadas. São as residências tradicionais americanas, com recuo e área externa, que não divide parede com outra casa. As townhomes são casas geminadas, que dividem parede com outra casa e geralmente possuem dois andares (sobrado) ou mais. Neste artigo explico em detalhes todos esses termos e tipos de imóveis.
Nos últimos dois anos o segmento de casas residenciais, principalmente o de single-family homes, vivenciou um desequilíbrio forte entre oferta x demanda. Por conta da pandemia, este tipo de imóvel passou a ser extremamente requisitado, já que oferece mais espaço do que um apartamento e ainda pode vir com área externa (piscina, churrasqueira, jardins, etc.). Pensando nos difíceis momentos de quarentena, passar os dias em uma casa residencial ampla seria muito melhor do que o confinamento em um apartamento pequeno. Por conta disso, o segmento de single-family homes apresenta forte demanda e baixíssimo inventário. Os preços subiram e continuam com tendência de alta.
Pelo mesmo motivo, os apartamentos em Miami foram deixados de lado. Muitos que já tinham apartamentos colocaram a unidade à venda para trocar por casas. Com isso o inventário de condos em Miami subiu muito e havia pouca demanda. Os preços caíram.
As unidades no Porsche Design Tower e outros condomínios de luxo em Miami, viram seus preços despencarem.
Obviamente que colocar a venda um apartamento no final de 2020 em Miami não era uma boa ideia. Com o inventário altíssimo e os preços depreciados, o preço em dólar percebido na venda poderia ser menor até do que o pago pela propriedade anos atrás.
Desvalorização das moedas sulamericanas
No entanto, para os brasileiros, e sul-americanos em geral, que testemunharam uma forte desvalorização de suas moedas nos últimos anos, mesmo vendendo a um valor menor do que o preço de compra, ainda viam na venda de seus apartamentos uma ótima oportunidade de realização de lucro em suas moedas. Para os brasileiros, o lucro percebido em reais justificava a decisão. Tomando como exemplo a desvalorização do real, onde o dólar saltou de 3,74 em agosto de 2020 para 5,50 em poucos meses, vender o apartamento barato em dólar ainda poderia ser um grande negócio.
Nesta época, diversos clientes sulamericanos entraram em contato conosco para vender seus apartamentos em Miami. A não ser que o cliente precisasse do dinheiro e quisesse aproveitar a alta do dólar, nossa recomendação era manter o valor justo (pré-pandemia), mesmo que alto para os padrões daquele momento pontual do mercado. Sabíamos que era uma situação passageira e que os preços iam voltar, como já estão voltando.
Esta disposição dos proprietários sul-americanos acabou por inundar ainda mais a “prateleira” de apartamentos à venda em Miami, jogando o inventário no segmento de condos para as níveis altíssimos.
Esta situação começou a reverter no primeiro semestre de 2021! No próximo tópico explico por que.
Condos passaram a ser interessantes
Com a falta de casas single-family no mecado e os preços altíssimos neste segmento, os compradores passaram a direcionar a atenção para os amplos apartamentos de luxo em Miami. Afinal, os condomínios de luxo na Flórida oferecem um verdadeiro clube em suas áreas comuns, com todos os protocolos de segurança e saúde. Os apartamentos nestes condomínios são espaçosos e com excelente distribuição.
No caso específico do condomínio Porsche Design Tower, o prédio acabou se beneficiando de uma outra grande vantagem em tempos de pandemia. Ele é o único condomínio na Flórida que possui um elevador de carros, que permite ao proprietário subir e estacionar o carro dentro da residência. Em tempos de pandemia, essa característica de luxo é fundamental, já que evita aglomerações nos elevadores e áreas comuns.
As unidades no Porsche também são super espaçosas e oferecem um amplo terraço com churrasqueira e piscina privativa em todos os andares. Isso mesmo! Cada unidade no Porsche possui uma piscina privativa na varanda (e não é pequena!).
“É como estar em uma casa no céu!”, afirma Heloisa Arazi, broker e proprietária da AMG International Realty em Miami. “Você estaciona na sua garagem e em poucos passos está na sua cozinha ou sala de estar, como numa casa. Está cansado de um dia atribulado no trabalho? Que tal um mergulho na piscina logo ali na varanda?”, complementa.
Assim como o Porsche Design Tower, a maioria dos condomínios de luxo em Sunny Isles Beach e outros bairros de luxo em Miami também oferecem amenidades e infraestrutura que dificilmente uma single-family home consegue competir. Neste artigo destacamos as amenidades de luxo de alguns condos em Miami.
Esta percepção de que um apartamento pode ser melhor do que uma casa em tempos de pandemia está crescendo entre os compradores. “Por que não aproveitar os preços baixíssimos dos condomínios de luxo em Miami, frente para o mar, e em regiões com ótimos restaurantes e atrações?”, indaga Heloisa. “É muito melhor do que uma casa no subúrbio, longe de tudo e com preços altíssimos”, sugere.
Segmento de condos terá o mesmo comportamento que o de single-family homes?
Nosso entendimento é que parte da demanda fluirá gradualmente do segmento de single-family homes para o segmento de condos. Os preços dos dos apartamentos em Miami já estão se recuperando e a Flórida passou a ter uma fluxo maior de moradores vindos de outros estados. No auge da pandemia eram mais de 1000 novos moradores por dia, um número assustador e que não poderia trazer outra consequência senão o forte desequilibrio entre oferta x demanda no mercado.
Não acreditamos, no entanto, que o desequilíbrio no segmento de condos será tão expressivo como é hoje no segmento de casas residenciais. O inventário de condos permanece em níveis altos para absorver a crescente demanda. Contudo, novas unidades não entrarão no mercado nos próximos dois ou três anos.
Acreditamos que ao menos nos próximos dois anos, o segmento de condos experimentará valorização considerável dos apartamentos existentes, até que uma nova leva de unidades sejam apresentadas ao mercado na forma de lançamentos.
É hora de comprar ou vender condos em Miami?
De forma geral, nosso entendimento é de que os apartamentos (condos) perceberão uma valorização considerável nos próximos meses e anos. Comprar um apartamento em condomínio de luxo em Miami, neste contexto, é o que recomendamos hoje. Contudo, para quem precisa ou quer vender, é um momento interessante já que a demanda neste segmento está aumentando.
A estratégia que recomendamos, para quem quer vender um apartamento no Porsche hoje, é listar por um preço justo, próximos dos valores anteriores à pandemia. Precificar para baixo pode apenas apressar o processo, mas constitui perda de valor em um mercado em aquecimento.
Possui um apartamento em Miami e pensa em vender?
A AMG International Realty é uma imobiliária global especializada na Flórida. Caso você seja proprietário(a) de um apartamento na Flórida e queira conhecer a melhor estratégia e momento para vendê-lo, entre em contato agora mesmo e converse conosco por WhatsApp: +1 (305) 318 6968.
