Uma das melhores opções de investimento em imóveis é por meio de alugueis de curto prazo, os chamados Short-Term Rentals (STR). Plataformas online como Airbnb, Homeaway e Booking revolucionaram o mercado e ganham cada vez mais adeptos da modalidade. Na Flórida houve um aumento significativo de lançamentos de imóveis que permitem a prática. As incorporadoras em Miami, percebendo a necessidade deste tipo de propriedade, passaram a apostar neste perfil. Neste artigo trazemos algumas vantagens sobre a prática de short-term rental e também dicas de como escolher o imóvel ideal para investir no segmento.
A evolução do mercado de Short-Term Rental
Antes de entendermos quando e por que os STRs são uma ótima maneira de investir, precisamos reconhecer que este é um mercado em estágio inicial. Muitas cidades e condados nos EUA ainda estão tentando descobrir como regular a prática. Na Flórida, por exemplo, a cidade de Orlando possui um zoneamento específico que permite contratos de aluguel por períodos curtos e flexíveis. Geralmente são casas de férias em regiões no entorno dos parques temáticos. Já em Miami, é o estatuto de cada condomínio que prevê as regras.
Já em Las Vegas, no estado de Nevada, a legislação sobre aluguel por temporada é tão rígida que torna o negócio quase que proibitivo. As leis visam proteger a vizinhança e também os hotéis. Imagine uma cidade como Las Vegas, que vive de cassinos nos hotéis, permitir que cada morador possa oferecer uma opção de hospedagem em sua casa. Seria desastroso para os hotéis e predatório para a principal atividade econômica da cidade.
Portanto, se o seu objetivo é investir para obter renda com aluguel por temporada, escolha a cidade e região correta. É muito melhor comprar imóveis em regiões onde a legislação favorece a prática de short-term rental. Afinal, você não quer ficar se debatendo com as regras da cidade e correr o risco de levar multas pesadíssimas.
Critérios para encontrar o imóvel ideal para short-term-rental
Para montar um poftfolio de imóveis voltados para short-term rental é necessário levar em consideração três critérios básicos antes de comprar. São eles:
- Localização: O imóvel está situado em uma região que você possa gerenciar com facilidade? É uma região turística? Qual a infraestrutura da região (é fácil contratar pessoas, existe comércio próximo, hospitais, farmácias, transporte);
- ROI: Qual o valor médio das propriedades na região? Qual o valor médio cobrado pelas diárias de curto e longo prazo? Qual a taxa de ocupação média da região?
- Legislação: A região é receptiva à prática de aluguel por temporada?Existe algum movimento por parte de moradores e autoridades locais que dificulte a prática no futuro?
Vantagens do aluguel de curto prazo (STR)
Supondo que você encontre um mercado que atenda aos seus critérios, esse tipo de investimento pode oferecer enormes benefícios. São eles:
Retornos mais altos
Retorno com aluguel por temporada costuma ser consideravelmente maior do que para morador fixo. São vários os motivos que pressionam os valores das diárias de short term rental para cima. O principal fator é que o STR exige maior trabalho e gestão por parte dos proprietários. Além disso é possível cobrar mais caro em períodos de alta temporada.
Cada mercado funciona de forma diferente. Regiões turísticas geralmente trazem retornos melhores para short-term-rental. Investigue bem a cidade e região que pretende investir.
Uso Pessoal
Uma grande vantagem da prática de aluguel por curta temporada é que o proprietário pode também aproveitar o imóvel. Alugueis de longo prazo, para moradores fixos, não permitem que isso aconteça. Esse é um dos principais motivos que as cidades de Miami e Orlando atraem tantos investidores. O proprietário quer poder usufruir do imóvel nas férias e alugá-lo o resto do ano. É uma forma de ter um segundo lar que gera renda.
Risco diversificado
Apesar de exigir uma gestão mais criteriosa, o aluguel de temporada oferece um risco menor do que o aluguel de longo prazo. No short-term rental os inquilinos são diversificados. A todo momento novos clientes chegam e saem. É diferente de ter um único inquilino que, em caso de inadimplência, cessará sua renda por um longo período até que seja despejado.
No short-term rental os riscos com inadimplência são minimizados. A plataforma online, onde o imóvel é colocado para alugar, já oferece uma série de procedimentos que minimizam a inadimplência. O pagamento via cartão de crédito, neste sentido, é um facilitador e uma segurança adicional. Além disso, caso um cliente não pague, não haverá um grande impacto na receita total do ano, já que outros clientes ocuparão o imóvel. Não há o risco de ficar meses sem obter renda, como ocorre no aluguel de longo prazo.
Outra vantagem dos contratos de aluguel por períodos curtos é que o inquilino geralmente é um turista ou profissional de passagem pela região. Não há qualquer intenção do hóspede em permanecer naquela cidade, seja por conta de um emprego, família ou qualquer outro motivo. Geralmente são turistas passeando ou profissionais que atenderão a um congresso ou evento. Isso minimiza consideravelmente os riscos de precisar despejar o inquilino.
Manutenção do imóvel
A manutenção de um imóvel para inquilino de longo prazo também tende a ser mais dispendiosa. Geralmente, após contratos de longo período, o imóvel é devolvido em condições bem inferiores àquela que foi entregue. Apesar de contratos de aluguel preverem a manutenção por parte do inquilino, na prática isso não ocorre como gostaríamos. Em situações onde o inquilino precisar ser despejado, esta situação é ainda pior. Será muito difícil ser indenizado pelos eventuais danos causados. A realidade é que, quase sempre, após um contrato de longo prazo, o imóvel precisa passar por algum tipo de reforma para que possa voltar ao mercado. Os custos com reforma acabam diminuindo o ROI, tornando o negócio menos atraente.
No short-term rental a dinâmica é diferente. O proprietário está mais presente no imóvel, já que a cada término de contrato poderá realizar uma inspeção. Os problemas, se surgirem, podem ser resolvidos rápido e antes que se tornem maiores, permitindo uma manutenção mais eficiente e barata do imóvel. Normalmente, em short-term rental, os danos são poucos e distantes entre si. Na maioria das vezes resumem-se a pequenas coisas como um prato quebrado ou uma lâmpada queimada.
A prática de short-term rental é uma tendência e em constante evolução. Ainda há muita legislação por vir, na medida que o negócio aumenta sua presença no mercado imobiliário.
Na AMG Realty trabalhamos com diversos imóveis em Miami e Orlando que permitem a prática de aluguel por curta temporada. Entre em contato com um de nossos consultores para saber mais sobre este mercado e as oportunidades em nosso portfolio.
