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Nestes 20 anos atuando no setor imobiliário da Flórida pude vivenciar diversos ciclos econômicos e acompanhar a evolução dos diferentes bairros e comunidades da região. Ao longo deste período identifiquei alguns fatores determinantes para o sucesso de um investimento em imóveis na Flórida. Neste artigo explicamos em detalhes alguns destes fatores.
ATENÇÃO: Este artigo é voltado para condomínios em Miami. Caso seu interesse seja na região de Orlando, clique aqui e solicite as características para a região de Orlando!
Veja abaixo 7 características que um imóvel precisa ter para ser um bom investimento em Miami:
1- Liquidez: Sempre pense no dia da venda
Uma das principais características de um investimento é a liquidez. De nada adianta ter um bem valioso se você não consegue vendê-lo. Baixa liquidez o obrigará a depreciar o valor do imóvel para oferecê-lo no mercado.
Retorno sobre o investimento pode até não ser o seu principal motivo para comprar um imóvel em Miami. Suas prioridades podem ser outras, como ter um segundo lar em Miami ou um imóvel para moradia. Contudo, existe a possibilidade de um dia você precisar vender. E é neste momento que você entenderá por que deveria ter pautado suas decisões de compra considerando o imóvel como um investimento.
Faça sempre a seguinte pergunta: “Em um momento de necessidade, consigo vender este imóvel rápido?”
2 – Fique longe de “produtos genéricos”
Um produto genérico ou um imóvel genérico é aquele similar à grande maioria. O imóvel genérico não traz uma característica única ou um diferencial expressivo, como uma ótima localização, uma vista bonita da cidade ou do oceano, posicionamento de “canto” (esquina), andar alto, entre outros.
É impressionante a quantidade de apartamentos de altíssimo padrão em Miami que são oferecidos no mercado como exclusivos quando, na verdade, são similares à maioria no seu entorno (no próprio edifício, condomínio ou bairro).
Imóveis genéricos tendem a valorizar menos ao longo do tempo. Eles podem até ter alguma liquidez em um contexto econômico aquecido. Contudo, serão os primeiros a sofrerem ou “encalharem” em momentos de crise, já que muitos iguais a ele serão colocados a venda simultaneamente no mercado.
Dentro de um mesmo edifício procure aquelas unidades que oferecem plantas diferenciadas ou que sejam de “canto” (esquina), a melhor vista, andares altos, etc.
Imóveis com características únicas tendem a valorizar mais ao longo do tempo e oferecem melhor liquidez. São unidades raras e, portanto, mais desejadas.
Faça sempre as seguintes perguntas:
1 – Quantos imóveis similares a este (com as mesmas características) existem neste edifício, condomínio ou bairro?
2 – O que torna este imóvel exclusivo ou diferente da maioria?
4 – Infraestrutura no condomínio
Os novos condomínios em Miami são famosos no mundo inteiro pelas extraordinárias comodidades e infra-estrutura que oferecem para seus residentes. Alguns revolucionaram o mercado imobiliário com serviços até então vistos como impossíveis. É o caso do condomínio Porsche Design Tower, que permite ao morador estacionar o carro dentro do apartamento, graças a um elevador high-tech de carros.
Que tal jogar boliche sem sair do prédio? Ou patinar no gelo? Estas são apenas algumas comodidades oferecidas em condomínios de luxo em Miami.
É importante levar essas características em consideração. No momento da venda, o comprador fará uma comparação entre os diversos condomínios da região.
Faça sempre a seguinte pergunta:
1 – Quais serviços e comodidades que este condomínio oferece, em comparação aos demais na região?
5 – Atenção às plantas das unidades e faces (linhas) do edifício
No Brasil estamos acostumados com a expressão “faces do edifício”. Baseamos nossas decisões, por exemplo, na “Face Norte” ou “Face Sul”, com maior ou menor exposição ao sol. Em Miami não é muito diferente, porém o conceito é um pouco mais amplo, já que muitos condomínios possuem várias “faces” ou “linhas”. Além disso, sol e claridade na Flórida há em abundância. É necessário verificar outros fatores também.
As linhas de um edifício em Miami são as fileiras verticais das unidades, cujas numerações são identificadas pelas terminações 1, 2, 3, etc. É muito comum, nas novas construções de Miami, que as unidades de uma linha apresentem plantas consideravelmente diferentes de outra linha. Um mesmo edifício, portanto, pode oferecer diversas opções de plantas e metragens para suas unidades. O posicionamento das diversas linhas na fachada dos edifícios também impacta diretamente a vista das unidades.
Esta informação é muito importante, pois de nada adianta selecionar um edifício em Miami pela proximidade e presença do oceano, com suas vistas maravilhosas do mar, se a unidade adquirida estiver em uma linha cuja vista para o mar está bloqueada.
Lembre-se: É preferível comprar na melhor linha do segundo melhor condomínio do bairro, do que na pior linha do melhor condomínio.
Faça sempre as seguintes perguntas:
1 – Qual a melhor planta e linha deste edifício?
2 – Outros condomínios similares na rua ou bairro oferecem plantas ou linhas melhores?
6 – Cuidado com transformações nos arredores
Conforme mencionamos no tópico anterior, muitas vezes a escolha do imóvel em Miami é fortemente influenciada pela vista que oferece, seja do mar, dos maravilhosos canais de Miami ou do chamado “Miami Skyline” (horizonte urbano da cidade).
É extremamente desagradável e depreciante para o imóvel quando a vista, de repente, passa a ser obstruida por uma nova construção do lado ou na frente do condomínio. E isso é muito comum!
É por este motivo que unidades em andar alto e condomínios pé-na areia são os mais caros em Miami. Este perfil de imóvel tende a valorizar mais do que a média.
Andares altos minimizam as chances de uma nova construção obstruir a vista existente. Condomínios frente para o mar, pé-na areia, também não sofrem deste mal, já que nenhum novo prédio será construído na frente.
É importante avaliar se há terrenos ociosos ao redor do condomínio e as chances de uma nova torre ser erguida no futuro próximo, que possa obstruir a vista do seu andar ou trazer transformações não convenientes para a região. Caso exista um terreno ao lado do condomínio escolhido, avalie o recuo do edifício em questão para o terreno. Recuos maiores minimizam os riscos de obstrução da vista.
7 – Escolha do bairro
É frequente lermos notícias genéricas sobre o mercado imobiliário de Miami, opinando sobre se é ou não uma boa hora para comprar ou vender. A verdade é que Miami é extremamente heterogênea. O que vale para um bairro não vale para o outro. Em uma região o mercado pode estar aquecido, já em outra não. Tudo deve ser analisado com base em dados estatísticos daquela região específica.
Enquanto em um bairro o inventário de imóveis a venda pode estar alto, em outros há escassez. As oportunidades existem em diversos bairros de Miami, porém precisam ser muito bem avaliadas.
Escolha um bom corretor
Escolha um corretor com experiência em Miami. Um corretor experiente sabe quais as características que um imóvel precisa ter para ser um bom investimento na Flórida. Isso não significa conhecer apenas as regiões e condomínios, mas também ter conhecimento sobre as principais construtoras, qualidade de seus projetos, pontualidade na entrega dos imóveis, etc. Um bom corretor tem trânsito junto aos principais developers e acesso às principais informações do mercado de construção.
Um corretor experiente também saberá lhe informar detalhes importantes como custos de manutenção dos diversos condomínios, restrições existentes nos estatutos dos edifícios, eficiência da administração e saúde financeira, regras de aluguel, regras sobre convidados, valor do condomínio condizente com os serviços e amenidades que ele oferece, entre outras informações.
Escolha um corretor que tem o conhecimento e experiência para investigar todas essas informações e realize um sólido investimento na Flórida.
